Năm 2012, tôi mua một căn nhà ở quận 12 cũ, TP.HCM. Nhà này do chủ cũ mua thửa đất lớn, sau đó phân nền rồi xây thành nhiều căn liền kề sát nhau. Tất cả những căn nhà này, chúng tôi đều mua giấy tay vì giá rẻ và đã ở ổn định nhiều năm nay.
Vậy bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ thì phải đáp ứng được những yêu cầu gì? Theo quy định pháp luật, những trường hợp nào mua giấy tay được cấp sổ đỏ? Quy trình thủ tục ra sao?
Bạn đọc Thanh Hiền
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) cho biết, pháp luật hiện hành vẫn cho phép xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay, đặc biệt là các giao dịch phát sinh từ nhiều năm trước.
Theo khoản 1 điều 42 Nghị định 101 năm 2024, trường hợp nhận quyền chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, nhưng có chữ ký của các bên liên quan và chưa được cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
Như vậy, bạn mua nhà vào năm 2012 (tức trước ngày 1.7.2014) thuộc trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bạn chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ. Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét nhiều yếu tố khác như nguồn gốc pháp lý của thửa đất, hiện trạng sử dụng, quy hoạch, điều kiện tách thửa và quá trình quản lý sử dụng thực tế.
Căn nhà bạn được hình thành từ việc chủ cũ mua một thửa đất lớn rồi tự phân nền, xây thành nhiều căn liền kề để bán. Đây là dạng nhà ở phát sinh khá phổ biến nhưng cũng là nhóm hồ sơ thường phát sinh nhiều vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ riêng.
Theo khoản 4 điều 220 luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có quyền quy định điều kiện tách thửa phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Do đó, khi xem xét cấp sổ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra liệu căn nhà của bạn có đáp ứng diện tích tối thiểu, chiều ngang, lối đi chung, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện quy hoạch theo quy định của TP.HCM hay không.
Trong thực tế, nhiều trường hợp nhà giấy tay bị từ chối cấp sổ không phải vì giao dịch giấy tay, mà do thửa đất bị xác định là phân lô trái phép, không đủ điều kiện tách thửa hoặc công trình xây dựng sai phép.
Ngoài ra, đất của bạn cũng phải không thuộc một trong các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận theo điều 151 luật Đất đai 2024.
Về nguyên tắc, các trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1.7.2014, có quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện tách thửa thì vẫn có cơ sở được xem xét cấp sổ đỏ.
Ngược lại, các trường hợp đất lấn chiếm, đất công, đất thuộc diện quy hoạch thu hồi, nhà xây dựng trái phép nghiêm trọng, hoặc khu đất bị xác định là phân lô bán nền trái quy định thì thường sẽ không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo khoản 3 điều 27 luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.
Điều này đồng nghĩa, các giao dịch giấy tay phát sinh từ ngày 1.8.2024 gần như không còn được bảo đảm an toàn pháp lý như trước đây. Cơ chế công nhận đối với giao dịch giấy tay chủ yếu chỉ áp dụng cho các trường hợp tồn tại từ nhiều năm trước.
Theo điều 28 Nghị định 101 năm 2024, người dân cần chuẩn bị các giấy tờ: Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK.
Một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 137, khoản 1, khoản 5 điều 148, khoản 1, khoản 5 điều 149 của luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở…
Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở, hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 1: Bạn nên kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường nơi có đất. Đây là bước rất quan trọng để xác định đất có đủ điều kiện tách thửa, có thuộc quy hoạch hay có tranh chấp hay không.
Bước 2: Sau khi xác định đủ điều kiện sơ bộ, bạn nộp hồ sơ tại UBND xã, phường nơi có đất.
Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc hiện trạng, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp và lấy ý kiến địa phương nếu cần thiết.
Bước 4: Trường hợp đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ thông báo nghĩa vụ tài chính để bạn đóng các khoản như lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hoặc phí cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Bước 5: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bạn.
Ngày 28/6, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đồng Tháp xác nhận một vụ sạt lở nghiêm trọng vừa xảy ra tại xã Lai Vung, khiến một căn nhà của người dân bị đổ sụp hoàn toàn xuống sông trong đêm.
Theo báo cáo từ UBND xã Lai Vung, vào khoảng 23h ngày 26/6, căn nhà của ông Hồ Văn Độ (SN 1966, ngụ ấp Tân Mỹ) bất ngờ bị sạt lở, toàn bộ công trình đổ sụp xuống dòng sông. Ước tính thiệt hại ban đầu khoảng 150 triệu đồng.
Ngay sau khi nhận được tin báo, UBND xã Lai Vung và Ban Chỉ huy Phòng thủ dân sự xã đã khẩn trương huy động lực lượng hỗ trợ gia đình ông Độ di dời tài sản đến nơi an toàn.
Qua khảo sát thực tế, tuyến sông này còn có một đoạn dài khoảng 92m đang có dấu hiệu sạt lở, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến khoảng 4 hộ dân đang sinh sống ven sông.
Tại vị trí sạt lở, chính quyền xã Lai Vung sẽ tiếp tục huy động lực lượng hỗ trợ ông Độ phá dỡ phần nhà bị sụp lún và dọn dẹp cây cối, vật cản để đảm bảo lưu thông dòng chảy và an toàn giao thông đường thủy.
Đối với đoạn sông có dấu hiệu sạt lở, chính quyền địa phương sẽ vận động 4 hộ dân chủ động di dời đến nơi an toàn. Đồng thời, xã sẽ rà soát toàn bộ tuyến sông Lai Vung để nắm bắt tình hình sạt lở và đề xuất các giải pháp hỗ trợ, khắc phục kịp thời.
UBND TP.Hà Nội vừa có tờ trình gửi HĐND thành phố về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư trục đại lộ cảnh quan sông Hồng.
Nội dung tờ trình thể hiện, dự án có quy mô sử dụng đất hơn 11.400 ha, gồm các cấu phần chính: trục đại lộ cảnh quan; công viên cảnh quan, vui chơi giải trí; các khu đất phát triển đô thị; đất mặt nước; đất hạ tầng kỹ thuật và đất khác; trong đó phân chia thành 5 nhóm loại hình dự án với 18 dự án thành phần.
Cụ thể, nhóm 1 gồm 2 dự án: xây dựng tuyến đường đại lộ dọc theo đê hữu Hồng dài khoảng 45,35 km (trục đại lộ cảnh quan hữu Hồng); xây dựng tuyến đường đại lộ dọc theo đê tả Hồng khoảng 35 km (trục đại lộ cảnh quan Tả Hồng).
Nhóm 2 gồm 11 dự án đầu tư công viên, gồm: cụm công viên tại bãi sông Tráng Việt (thuộc xã Mê Linh, Thiên Lộc) với tổng diện tích khoảng 1.113,8 ha; cụm công viên tại bãi sông Tàm Xá (thuộc xã Thiên Lộc, Vĩnh Thanh, Đông Anh) rộng 397,5 ha; cụm công viên tại bãi sông Ngọc Thụy (P.Bồ Đề) khoảng 105,1 ha; cụm công viên tại bãi sông Long Biên - Cự Khối (thuộc phường Bồ Đề, Long Biên và xã Bát Tràng) rộng 472 ha.
Công viên tại bãi sông Xuân Quan - Phụng Công (xã Bát Tràng) rộng 168,6 ha; cụm công viên tại bãi sông xã Ô Diên rộng 166,1 ha; cụm công viên tại bãi sông Liên Mạc - Thượng Cát - Phú Thượng (thuộc phường Thượng Cát, Đông Ngạc, Phú Thượng) rộng khoảng 154,2 ha.
Công viên công cộng P.Phú Thượng khoảng 20 ha; cụm công viên tại bãi sông P.Hồng Hà khoảng 383,4 ha; cụm công viên tại P.Lĩnh Nam khoảng 141,8 ha; cụm công viên tại bãi sông thuộc 4 phường, xã: Lĩnh Nam, Thanh Trì, Nam Phù, Hồng Vân với tổng diện tích khoảng 390,9 ha.
Nhóm 3 gồm 2 dự án đầu tư kè và chỉnh trị lòng sông, bờ sông. Theo đó, dự án thứ nhất thực hiện ở bờ tả sông Hồng, có chiều dài kè bờ sông khoảng 33,9 km; chỉnh trị lòng và bờ sông thuộc bãi sông Xuân Quan - Phụng Công (xã Bát Tràng) có quy mô 77 ha. Dự án thứ 2 là kè và chỉnh trị bờ hữu sông Hồng, với chiều dài kè sông khoảng 30,8 km; chỉnh trị lòng và bờ sông thuộc bãi sông Nhật Tân - Tứ Liên (P.Hồng Hà) quy mô khoảng 92 ha.
Nhóm 4 gồm 3 dự án đầu tư khu đô thị định cư, tái thiết với tổng quy mô khoảng 419 ha, trong đó dự án khu đô thị định cư tại P.Long Biên có quy mô khoảng 201 ha; dự án khu đô thị định cư tại P.Lĩnh Nam với quy mô khoảng 98 ha; dự án khu tái thiết đô thị làng nghề tại xã Bát Tràng, quy mô khoảng 120 ha. Nhóm 5 là các dự án giải phóng mặt bằng độc lập.
Theo UBND TP.Hà Nội, dự án có sơ bộ tổng mức đầu tư hơn 737.000 tỉ đồng (giảm 118.000 tỉ đồng so với ước tính vốn đầu tư sơ bộ công bố cuối năm 2025), đi qua địa bàn 16 xã, phường (giảm 3 phường Vĩnh Tuy, Vĩnh Hưng, Hoàng Mai so với công bố năm 2025).
16 xã, phường gồm: Hồng Hà, Ô Diên, Thượng Cát, Đông Ngạc, Phú Thượng, Lĩnh Nam, Thanh Trì, Nam Phù, Hồng Vân, Mê Linh, Thiên Lộc, Vĩnh Thanh, Đông Anh, Bồ Đề, Long Biên, Bát Tràng.
Tiến độ dự kiến kéo dài từ 2026 đến 2038, chia làm 2 giai đoạn. Trong đó giai đoạn 2026 - 2030 ưu tiên tập trung hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình, hạ tầng chính của dự án, gồm: trục đại lộ cảnh quan hai bên sông; kè và chỉnh trị lòng, bờ sông; công viên công cộng P.Phú Thượng; công viên tại bãi sông P.Hồng Hà; khu vực "phòng khách đô thị"; khu đô thị định cư tại P.Lĩnh Nam và P.Long Biên; dự án giải phóng mặt bằng độc lập.
Giai đoạn 2030 - 2038 sẽ hoàn thành các dự án thành phần còn lại.
Về quỹ đất dự kiến đối ứng, TP.Hà Nội đề xuất bố trí tại các khu đất phát triển đô thị nằm trong phạm vi dự án với diện tích khoảng 2.655,8 ha; quỹ đất còn lại sẽ rà soát xác định tại một phần quỹ đất thu hồi của các dự án chậm triển khai và quỹ đất dự kiến xác định thanh toán cho các dự án BT trên địa bàn thành phố.
Báo cáo về tiến độ triển khai dự án, UBND TP.Hà Nội cho biết đến nay, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỉ lệ 1/5.000 và phương án, vị trí tuyến trục đại lộ cảnh quan sông Hồng chưa được phê duyệt do quá trình thực hiện các nội dung nêu trên cần đánh giá kỹ hiện trạng, tác động môi trường và việc đảm bảo các điều kiện, quy định về quản lý, sử dụng đê điều, phòng chống lụt bão; đồng thời cần tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư cũng như vận động để tạo sự đồng thuận…
Dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng được HĐND TP.Hà Nội thông qua nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư vào ngày 15.12.2025. Đến ngày 19.12.2025, dự án được khởi công, do liên danh địa ốc Đại Quang Minh - MIK Group - THACO - Văn Phú - T&T Group - Tập đoàn Hòa Phát cùng hợp tác thực hiện.
Tuy nhiên, đến nay, MIK Group, Văn Phú và T&T Group đã lần lượt rút khỏi liên danh nhà đầu tư, hiện chỉ còn địa ốc Đại Quang Minh, THACO và Tập đoàn Hòa Phát.
Ngày 8/4, thay mặt Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Tổng Bí thư Tô Lâm ký ban hành Quy định 19 về công tác chính trị, tư tưởng trong Đảng, áp dụng đối với các tổ chức đảng và cán bộ, đảng viên trong Đảng.
Quy định nêu rõ mục tiêu nâng cao nhận thức, bản lĩnh chính trị, đạo đức, lối sống, năng lực công tác; tăng khả năng xử lý hiệu quả các tình huống thực tiễn; kiên định mục tiêu, lý tưởng cách mạng, nền tảng tư tưởng và các nguyên tắc tổ chức của Đảng; giữ vững định hướng chính trị, tư tưởng trong mọi hoạt động.
Một nội dung xuyên suốt là phòng ngừa, phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời các biểu hiện suy thoái về tư tưởng chính trị, đạo đức, lối sống, "tự diễn biến", "tự chuyển hóa"; bảo đảm sự thống nhất về nhận thức và hành động trong toàn Đảng.
Về công tác chính trị, Quy định yêu cầu giữ vững bản chất cách mạng; kiên định và vận dụng, phát triển sáng tạo chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, lý luận về đường lối đổi mới phù hợp thực tiễn Việt Nam; bảo đảm sự lãnh đạo toàn diện của Đảng, giữ vững kỷ luật, kỷ cương, thống nhất ý chí và hành động trong toàn hệ thống.
Đối với công tác tư tưởng, Quy định nêu việc thống nhất nhận thức về độc lập dân tộc gắn liền với chủ nghĩa xã hội; về mô hình chủ nghĩa xã hội và con đường đi lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam; về tầm nhìn và mục tiêu chiến lược trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.
Trung ương cũng yêu cầu chủ động nắm, phân tích, dự báo diễn biến tư tưởng, tâm trạng xã hội; kịp thời định hướng dư luận xã hội, nhất là đối với những vấn đề phức tạp, nhạy cảm. Công tác tư tưởng đổi mới theo hướng đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, xây dựng cơ sở dữ liệu; nâng cao hiệu quả công tác thông tin, tuyên truyền.
Cùng với đó, quy định nhấn mạnh xây dựng chuẩn mực đạo đức cách mạng, văn hóa trong Đảng; phát huy giá trị văn hóa Việt Nam, tiếp thu tinh hoa văn hóa nhân loại; bồi dưỡng tinh thần yêu nước, ý chí tự lực, tự cường, tinh thần phụng sự Tổ quốc, phục vụ nhân dân.
Tại Điều 5 về xây dựng ý thức kỷ luật, Quy định yêu cầu tuân thủ nghiêm Điều lệ Đảng, các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Đảng, nhất là nguyên tắc tập trung dân chủ, tự phê bình và phê bình; thực hiện nghiêm các nghị quyết, chỉ thị, kết luận của Đảng; tích cực tham gia xây dựng Đảng, xây dựng hệ thống chính trị trong sạch, vững mạnh.
Cán bộ, đảng viên phải thường xuyên tu dưỡng, rèn luyện đạo đức, lối sống; nêu cao tinh thần trách nhiệm, chấp hành nghiêm quy định của Đảng và những điều đảng viên không được làm; xây dựng lối sống trung thực, khiêm tốn, giản dị, gương mẫu trong công việc và đời sống.
Quy định đồng thời yêu cầu tuân thủ quy định về phát ngôn. Cán bộ, đảng viên phải nói và viết đúng quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước. Các cấp ủy đảng chịu trách nhiệm lãnh đạo, tổ chức thực hiện toàn diện công tác chính trị, tư tưởng; bảo đảm mọi chủ trương, kế hoạch hành động đúng đường lối của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước.
Cấp ủy, ban thường vụ cấp ủy và người đứng đầu phải gương mẫu, nói đi đôi với làm; chịu trách nhiệm trực tiếp về công tác chính trị, tư tưởng tại cơ quan, đơn vị; tăng cường kiểm tra, giám sát, kịp thời chấn chỉnh các biểu hiện lệch lạc.
Cán bộ, đảng viên phải giữ vững lập trường tư tưởng, tuyệt đối tin tưởng và bảo vệ chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối đổi mới của Đảng; kiên định mục tiêu độc lập dân tộc và chủ nghĩa xã hội; đồng thời phát huy tinh thần chủ động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung; gần dân, sát cơ sở, chống các biểu hiện né tránh, hình thức.
