Tôi mua căn nhà cấp 4 có 15 phòng trọ với diện tích 300 m2 bằng giấy tay ở một phường tại Đồng Nai từ năm 2011, sinh sống ổn định từ đó đến nay. Năm 2025 tôi mới được cấp sổ đỏ là đất nông nghiệp.
Giờ muốn lên đất thổ cư thì tôi phải tốn bao nhiêu tiền và có bị buộc phải tháo dỡ nhà không? Trường hợp nào được hợp thức hóa, trường hợp nào buộc phải cưỡng chế? Quy trình và thủ tục để được chuyển đổi mục đích sử dụng là gì?
Bạn đọc Nguyễn Bình
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) tư vấn:
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất (lên đất thổ cư):
Theo khoản 1, 2 điều 8 Nghị định 103 năm 2024, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp – tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển – tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển
Trong đó, giá đất tính tiền được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đồng Nai) ban hành tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Diện tích tính tiền là toàn bộ 300 m2 bạn muốn chuyển đổi. Lưu ý, nếu diện tích này vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, phần diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức sẽ có mức tính khác nhau theo quy định tại bảng giá đất.
Như vậy, tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển sẽ bằng giá đất tính tiền nhân với diện tích bạn muốn chuyển đổi. Tiền đất nông nghiệp trước khi chuyển được tính bằng diện tích đất nhân với giá đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.
Vì bạn đã mua nhà và sinh sống ổn định từ năm 2011 (trước ngày 1.7.2014) trên đất nông nghiệp, việc có phải tháo dỡ nhà hay không sẽ phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất.
Nếu hiện trạng sử dụng đất của bạn (có nhà ở) được cơ quan thẩm quyền xác nhận là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, bạn sẽ được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo điểm c khoản 2 điều 139 luật Đất đai năm 2024.
Khi đó, nhà ở và các công trình (15 phòng trọ) có thể được giữ lại và ghi nhận quyền sở hữu nếu bạn đáp ứng các điều kiện về xây dựng.
Bạn có thể bị buộc phải tháo dỡ nhà nếu thuộc các trường hợp vi phạm nghiêm trọng như:
Ngoài ra, về vấn đề xử phạt, theo điểm a khoản 5 điều 5 Nghị định 123 năm 2024: “Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định”.
Nếu căn nhà của bạn được xác định là công trình xây dựng vi phạm do chủ cũ thực hiện trước thời điểm chuyển nhượng, nhưng hiện nay chủ cũ đã chết, không còn người thừa kế hoặc không xác định được địa chỉ, thì bạn sẽ không bị xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép trước đây. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là tháo dỡ đối với công trình vi phạm.
Theo luật sư Huyền, việc có được hợp thức hóa, cấp giấy chứng nhận hay buộc tháo dỡ công trình không thể áp dụng chung cho mọi trường hợp mà phải căn cứ vào hồ sơ địa chính, thời điểm hình thành nhà ở, hiện trạng quy hoạch và quá trình quản lý sử dụng đất thực tế tại địa phương.
Theo điều 227 luật Đất đai 2024 và điều 44 Nghị định 102 năm 2024, quy trình gồm các bước:
Nộp hồ sơ: 1 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp xã hoặc phòng NN-MT. Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 02c); giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp năm 2025; kiểm tra và thẩm định: cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính và kiểm tra thực địa để đối chiếu với quy hoạch.
Nếu được chấp thuận, UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người dân phải nộp đầy đủ tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo.
Cập nhật sổ đỏ: sau khi nộp tiền, người dân nộp chứng từ để văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thay đổi vào sổ địa chính và trao lại sổ đỏ đã ghi nhận mục đích là đất ở cho người dân.
Đối với trường hợp của bạn thì nên đến UBND phường hoặc phòng NN-MT ở địa phương để kiểm tra xem vị trí đất của mình có thuộc quy hoạch đất ở hay không. Nếu phù hợp quy hoạch, bạn hãy làm thủ tục chuyển mục đích sớm để được hợp thức hóa tài sản trên đất.
UBND TP Hà Nội vừa trình HĐND thành phố dự thảo nghị quyết sửa đổi, bổ sung quy định về phí sử dụng tạm thời lòng đường, hè phố. Mức phí mới được đề xuất tăng ở hầu hết khu vực so với quy định hiện hành từ năm 2020.
Đối với ôtô, mức thu cao nhất áp dụng tại các tuyến phố thuộc khu vực lõi đô thị, khu bảo tồn cấp I như Đinh Lễ, Lý Thái Tổ, Trần Hưng Đạo, Hàng Đào, Hàng Ngang, Quán Sứ... Theo dự thảo, mức phí tăng từ 240.000 đồng lên 400.000 đồng mỗi m2 một tháng.
Các tuyến phố còn lại trong vành đai I nhưng ngoài khu lõi đô thị được đề xuất tăng từ 150.000 đồng lên 360.000 đồng mỗi m2 một tháng, tương đương gấp 2,4 lần hiện nay - mức tăng cao nhất trong dự thảo.
Tại khu vực từ vành đai I đến vành đai II, phí trông giữ ôtô dự kiến tăng từ 80.000 đồng lên 160.000 đồng mỗi m2 một tháng. Khu vực từ vành đai II đến vành đai III tăng từ 60.000 đồng lên 120.000 đồng.
>> Chi tiết mức điều chỉnh mức phí dùng lòng đường, vỉa hè trông giữ ôtô
Với xe máy và xe đạp, mức thu tại khu vực lõi đô thị dự kiến tăng từ 135.000 đồng lên 220.000 đồng mỗi m2 một tháng. Nhiều khu vực khác được đề xuất tăng gấp đôi so với hiện hành.
>> Chi tiết mức điều chỉnh mức phí dùng lòng đường, vỉa hè trông giữ xe đạp, xe máy
UBND TP Hà Nội cho biết việc điều chỉnh nhằm điều tiết giao thông nội đô, giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường, đồng thời hạn chế dần việc sử dụng phương tiện cá nhân, khuyến khích người dân chuyển sang giao thông công cộng.
Thành phố cũng kỳ vọng tăng phí sẽ góp phần bù đắp chi phí đầu tư hạ tầng giao thông và thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư bãi đỗ xe hiện đại.
Theo thống kê của cơ quan chức năng, trước khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, các địa phương đã cấp phép sử dụng tạm thời lòng đường, vỉa hè tại 352 vị trí với tổng diện tích hơn 43.600 m2.
Nguồn thu từ phí sử dụng tạm thời lòng đường, hè phố tại Hà Nội tăng qua các năm, từ hơn 42 tỷ đồng năm 2022 lên hơn 51 tỷ đồng năm 2024. Trong 10 tháng đầu năm 2025, số thu đạt khoảng 42 tỷ đồng.
Dự thảo nghị quyết sẽ được HĐND TP Hà Nội xem xét tại kỳ họp chuyên đề ngày 11/5.
Trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn quốc gia cho biết, ngày 4.6, đồng bằng Bắc bộ có nắng nóng, có nơi nắng nóng gay gắt với nhiệt độ lúc 13 giờ phổ biến 35 - 37 độ C, có nơi trên 37 độ C, như các trạm: Bắc Mê (Tuyên Quang) 37,4 độ C; tại Thái Bình (Hưng Yên) 37,3 độ C; tại Ninh Bình 37,8 độ C.
Còn tại miền Trung, nắng nóng xảy ra từ Thanh Hóa - Đà Nẵng và phía đông các tỉnh Quảng Ngãi và Gia Lai, một số nơi có nắng nóng gay gắt. Nhiệt độ lúc 13 giờ ở các khu vực nói trên phổ biến 36 - 38 độ C, có nơi trên 38 độ C như các trạm: Tĩnh Gia (Thanh Hóa) 38, 3 độ C; Con Cuông (Nghệ An) 38,5 độ C; Hương Khê (Hà Tĩnh) 39 độ C; Tam Kỳ (Đà Nẵng) 38,1 độ C...
Cùng ngày, Trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn quốc gia đã cảnh báo về mưa giông ở miền Bắc trong đêm nay và ngày mai 5.6.
Bà Lê Hồng Vân, Dự báo viên, Trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn quốc gia, cho biết trong chiều 4.6, mưa giông đang phát triển ở vùng núi Bắc bộ. Trong đêm nay và rạng sáng mai, các tỉnh vùng núi Bắc bộ sẽ có mưa vừa, mưa to, với lượng mưa phổ biến từ 20 - 40 mm, một số nơi có mưa to đến rất to trên 130 mm.
Trong đó, 4 tỉnh Lai Châu, Điện Biên, Lào Cai, Cao Bằng nhiều nơi sẽ xảy ra mưa lớn, nguy cơ xuất hiện những trận mưa cường suất lớn, lượng mưa trên 100 mm/3 giờ gây ngập úng cục bộ. Trong mưa giông, người dân đề phòng có khả năng xảy ra lốc, sét, mưa đá, gió giật mạnh.
Cũng theo bà Lê Hồng Vân, mưa lớn, mưa giông ở miền Bắc xảy ra về đêm và sáng sớm. Do ảnh hưởng của mưa giông, nắng nóng tạm thời gián đoạn ở miền Bắc trong ngày 5.6, nhiệt độ cao nhất ngày là 32 - 35 độ C. Dự báo thời tiết từ ngày 6 - 7.6, nắng nóng ở miền Bắc gia tăng trở lại, nhiệt độ cao nhất ngày trong ngưỡng 35 - 37 độ C.
Trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn quốc gia cũng cảnh báo, từ chiều tối nay 4.6 đến ngày 5.6, cao nguyên Trung bộ và Nam bộ có mưa rào và giông rải rác với lượng mưa 10 - 30 mm, có nơi mưa to trên 50 mm. Mưa giông tập trung vào chiều tối và tối, đề phòng có mưa đá, sét đánh, gió giật mạnh.
Dự báo thời tiết ngày mai 5.6 đến ngày 7.6, từ Thanh Hóa - Đà Nẵng và phía đông các tỉnh Quảng Ngãi và Gia Lai tiếp tục nắng nóng, có nơi nắng nóng gay gắt với nhiệt độ cao nhất phổ biến 36 - 38 độ C, có nơi trên 39 độ C.
Dự báo thời tiết khu vực trung du và đồng bằng Bắc bộ có nắng nóng, có nơi nắng nóng gay gắt đến hết ngày 7.6, sau đó từ ngày 8.6 trở đi nắng nóng dịu dần. Ở miền Trung, dự báo từ ngày 9.6 nắng nóng có khả năng dịu dần.
Thông tin từ nhiều người chăn nuôi heo phía Nam cho biết giá heo hơi bán ra hiện ở mức phổ biến 58.000 - 64.000 đồng/kg tùy loại, giảm khoảng 3.000 đồng/kg so với mức cao của tháng 6 và giảm 7.000 - 8.000 đồng/kg so với mức cao của tháng 3 và 4-2026.
Theo người nuôi, với mức giá hiện nay, nếu chăn nuôi đạt năng suất, vẫn có được lợi nhuận cơ bản với khoảng 3.000 - 4.000 đồng/kg heo hơi bán ra.
Tuy vậy, với diễn biến giá có xu hướng giảm dần trong thời gian qua, cộng thêm dịch tả heo châu Phi vẫn còn diễn biến phức tạp, giá thức ăn chăn nuôi tăng, dẫn đến nhiều người nuôi chịu áp lực không nhỏ, khả năng thua lỗ có thể xảy ra.
Trong khi đó, với giá heo hơi giảm, giá bán lẻ đối với mặt hàng thịt heo cũng giảm theo.
Cụ thể, theo thông tin từ chợ đầu mối Hóc Môn, giá heo mảnh (đã mổ, không đầu) bán ra tại chợ đang ở mức trung bình 68.000 đồng/kg loại 2 và 73.000 đồng/kg loại 1, giảm 6.000 - 7.000 đồng so với các tháng trước.
Các loại thịt pha lóc bán sỉ tại chợ hiện cũng giảm với đùi rọ và cốt lết 73.000 đồng/kg, giò 65.000 - 70.000 đồng/kg, nạc dăm 110.000 đồng/kg, sườn non 145.000 đồng/kg.
Mới đây, Sở Tài chính TP.HCM cũng đã điều chỉnh giảm giá bán đối với 9 loại thịt và xương heo trong chương trình bình ổn thị trường, với mức giảm từ 2.000 - 9.000 đồng/kg tùy loại.
Cụ thể, từ ngày 27-6, giá thịt đùi 130.000 đồng/kg giảm còn 127.000 đồng; thịt vai từ 140.000 - 153.000 đồng/kg giảm còn 132.000 - 145.000 đồng; thịt cốt lết 142.000 - 156.000 đồng/kg giảm còn 139.000 - 147.000 đồng; chân giò 124.000 - 128.000 đồng/kg giảm còn 119.000 - 123.000 đồng; thịt nách 153.000 đồng/kg giảm còn 145.000 đồng...
Những đơn vị tham gia chương trình sẽ điều chỉnh giảm giá gồm Công ty C.P Việt Nam - chi nhánh 3 tại Đồng Nai, Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn, Tập đoàn Central Retail tại Việt Nam, Công ty Vissan, Saigon Co.op.
Lý giải việc giảm giá này, Sở Tài chính cho rằng giá heo hơi đã giảm trong thời gian qua nên có cơ sở để điều chỉnh giảm giá bán lẻ trong chương trình. Theo quy định, giá bán lẻ trong chương trình phải thấp hơn ít nhất 5% so với ngoài thị trường.
Nhiều đơn vị cho hay đã giảm giá hoặc khuyến mãi nhưng sức mua vẫn thấp.
Đại diện Công ty Vissan cho biết ngoài điều chỉnh giá theo quy định trong chương trình bình ổn, thời gian qua đơn vị thường xuyên chủ động áp dụng đa dạng các khuyến mãi để hỗ trợ người tiêu dùng, đồng thời kích cầu sức mua đang ở mức thấp.
Tương tự, dù thường xuyên áp dụng giảm giá 10 - 30% cho các loại thịt heo nhưng đại diện một siêu thị tại TP.HCM cho biết sức mua từ đầu năm đến nay thường xuyên ở mức thấp, nhiều thời điểm giảm 30 - 40% so với lúc ổn định các năm trước.
Do đó, việc giá giảm thêm có thể giúp sức mua hồi phục ít nhiều nhưng vẫn khó bằng các năm trước.
