Tôi mua căn nhà cấp 4 có 15 phòng trọ với diện tích 300 m2 bằng giấy tay ở một phường tại Đồng Nai từ năm 2011, sinh sống ổn định từ đó đến nay. Năm 2025 tôi mới được cấp sổ đỏ là đất nông nghiệp.
Giờ muốn lên đất thổ cư thì tôi phải tốn bao nhiêu tiền và có bị buộc phải tháo dỡ nhà không? Trường hợp nào được hợp thức hóa, trường hợp nào buộc phải cưỡng chế? Quy trình và thủ tục để được chuyển đổi mục đích sử dụng là gì?
Bạn đọc Nguyễn Bình
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) tư vấn:
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất (lên đất thổ cư):
Theo khoản 1, 2 điều 8 Nghị định 103 năm 2024, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp – tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển – tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển
Trong đó, giá đất tính tiền được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Nai (nay là thành phố Đồng Nai) ban hành tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Diện tích tính tiền là toàn bộ 300 m2 bạn muốn chuyển đổi. Lưu ý, nếu diện tích này vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, phần diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức sẽ có mức tính khác nhau theo quy định tại bảng giá đất.
Như vậy, tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển sẽ bằng giá đất tính tiền nhân với diện tích bạn muốn chuyển đổi. Tiền đất nông nghiệp trước khi chuyển được tính bằng diện tích đất nhân với giá đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.
Vì bạn đã mua nhà và sinh sống ổn định từ năm 2011 (trước ngày 1.7.2014) trên đất nông nghiệp, việc có phải tháo dỡ nhà hay không sẽ phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất.
Nếu hiện trạng sử dụng đất của bạn (có nhà ở) được cơ quan thẩm quyền xác nhận là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, bạn sẽ được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo điểm c khoản 2 điều 139 luật Đất đai năm 2024.
Khi đó, nhà ở và các công trình (15 phòng trọ) có thể được giữ lại và ghi nhận quyền sở hữu nếu bạn đáp ứng các điều kiện về xây dựng.
Bạn có thể bị buộc phải tháo dỡ nhà nếu thuộc các trường hợp vi phạm nghiêm trọng như:
Ngoài ra, về vấn đề xử phạt, theo điểm a khoản 5 điều 5 Nghị định 123 năm 2024: “Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định”.
Nếu căn nhà của bạn được xác định là công trình xây dựng vi phạm do chủ cũ thực hiện trước thời điểm chuyển nhượng, nhưng hiện nay chủ cũ đã chết, không còn người thừa kế hoặc không xác định được địa chỉ, thì bạn sẽ không bị xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép trước đây. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là tháo dỡ đối với công trình vi phạm.
Theo luật sư Huyền, việc có được hợp thức hóa, cấp giấy chứng nhận hay buộc tháo dỡ công trình không thể áp dụng chung cho mọi trường hợp mà phải căn cứ vào hồ sơ địa chính, thời điểm hình thành nhà ở, hiện trạng quy hoạch và quá trình quản lý sử dụng đất thực tế tại địa phương.
Theo điều 227 luật Đất đai 2024 và điều 44 Nghị định 102 năm 2024, quy trình gồm các bước:
Nộp hồ sơ: 1 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp xã hoặc phòng NN-MT. Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 02c); giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp năm 2025; kiểm tra và thẩm định: cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính và kiểm tra thực địa để đối chiếu với quy hoạch.
Nếu được chấp thuận, UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người dân phải nộp đầy đủ tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo.
Cập nhật sổ đỏ: sau khi nộp tiền, người dân nộp chứng từ để văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thay đổi vào sổ địa chính và trao lại sổ đỏ đã ghi nhận mục đích là đất ở cho người dân.
Đối với trường hợp của bạn thì nên đến UBND phường hoặc phòng NN-MT ở địa phương để kiểm tra xem vị trí đất của mình có thuộc quy hoạch đất ở hay không. Nếu phù hợp quy hoạch, bạn hãy làm thủ tục chuyển mục đích sớm để được hợp thức hóa tài sản trên đất.
Ngày 20.4, lãnh đạo Công an phường 2 Bảo Lộc (Lâm Đồng) cho biết đơn vị đang điều tra, làm rõ vụ dùng gốc cây đánh hàng xóm bị thương, phải nhập viện cấp cứu.
Theo đó, nạn nhân là ông N.P.L (50 tuổi, ở hẻm 12, đường Lý Thái Tổ, phường 2 Bảo Lộc). Người liên quan là ông N.V.D (56 tuổi), hàng xóm của ông L.
Thông tin ban đầu và hình ảnh từ camera an ninh cho thấy, vào khoảng 16 giờ 26 ngày 15.4, ông D. đến trước nhà ông L. và cho rằng chậu cây cảnh của gia đình ông L. lấn ra lối đi chung.
Khi ông L. từ trong nhà bước ra giải thích thì giữa 2 bên xảy ra lời qua tiếng lại.
Trong lúc bức xúc, ông D. nhổ gốc cây trong chậu do ông L. trồng rồi ném ra đường. Sau đó, ông D. cầm gốc cây này ném vào mặt ông L. khi nạn nhân đang đứng nói chuyện, 2 tay để sau lưng.
Bị tấn công bất ngờ, ông L. không kịp tránh, ngã ngửa ra sau, đầu va vào chậu cây và bất tỉnh. Nạn nhân bị thương ở vùng cằm và cổ, mất nhiều máu. Toàn bộ diễn biến vụ hàng xóm dùng gốc cây đánh người ở Bảo Lộc được camera an ninh ghi lại.
Người dân sau đó đã đưa ông L. đến Bệnh viện II Lâm Đồng cấp cứu. Đại diện ban giám đốc bệnh viện cho biết, nạn nhân bị chấn thương vùng cằm, phải khâu 9 mũi; vùng sau đầu khâu 4 mũi.
Đến ngày 20.4, ông L. vẫn đang được điều trị tại Khoa Ngoại thần kinh của Bệnh viện II Lâm Đồng.
Ngay sau khi tiếp nhận tin báo, Công an phường 2 Bảo Lộc đã đến hiện trường ghi nhận vụ việc, tiến hành khám nghiệm và lấy lời khai các bên liên quan để phục vụ công tác điều tra.
Hiện cơ quan chức năng tiếp tục làm rõ vụ dùng gốc cây đánh hàng xóm ở Bảo Lộc, xử lý theo quy định pháp luật.
Ở tuổi 71, bà Đặng Thị Nhung vẫn khá nhanh nhẹn sau nhiều năm vất vả mưu sinh. Sớm tinh mơ, bà vui vẻ nói cười, mua bán hàng hóa với đồng bào H'rê ở xã Đặng Thùy Trâm, tỉnh Quảng Ngãi. Quê bà ở dưới xuôi (xã Phổ Minh, nay thuộc phường Đức Phổ, Quảng Ngãi) nhưng có gần nửa thế kỷ gắn bó với người dân miền sơn cước.
Thuở trước, bà rong ruổi cả đêm lẫn ngày. Cứ khoảng 3 giờ sáng, bà rời nhà, gánh đôi giỏ đựng muối và cá chuồn muối lội bộ trên con đường gập ghềnh sỏi đá. Bà đến những bản làng heo hút đổi lấy sản vật núi rừng. Chiều muộn, bà lầm lũi trở về với gánh nặng oằn vai.
Bà bán lâm sản cho tiểu thương ở chợ Đức Phổ rồi mua hàng hóa gánh về nhà trong đêm tối. Mùa mưa, việc đi lại gian khổ vô cùng. Đôi dép cao su mòn vẹt trượt trên mặt đường trơn nhẫy khiến bà thường bị té ngã.
Hơn 10 năm sau, bà mua chiếc xe đạp cà tàng. Hai chiếc giỏ nặng phía sau thường "vật" chiếc xe ngã nhào khi lên dốc xuống đèo, nhất là ngày mưa gió. Dân làng thương tình, kiến nghị chính quyền cấp cho bà mảnh đất cạnh ngã ba đường để dựng nhà làm nơi ở và buôn bán.
Bà gom sản vật mang về xuôi rồi mua hàng hóa về bán tại nhà. Sau nhiều năm dành dụm, bà mua được xe máy cũ nên việc chuyên chở hàng hóa đỡ vất vả hơn trước. Bà vay mượn mua đất dựng thêm nhà và sắm máy xay gạo. Người dân quanh vùng mang lúa đến xay và sung sướng khi nhận lại những hạt gạo trắng tinh từ dàn máy "lạ thường".
"Bà con tốt lắm! Họ cho đất để làm nhà và mua bán, trao đổi hàng hóa với tôi. Nhờ đó, tôi có điều kiện nuôi 2 con trưởng thành. Giờ tôi giao lại ngôi nhà dựng trên mảnh đất nghĩa tình đó cho con dâu làm nơi buôn bán", bà đưa tay chỉ sang bên kia đường.
Bên trong căn nhà mẹ chồng giao cho, chị Nguyễn Thị Thông (35 tuổi) đang lúi húi bán hàng. Quê chị ở xã Phổ Khánh cũ (nay sáp nhập với xã Phổ Cường thành xã Khánh Cường, tỉnh Quảng Ngãi), có đầm An Khê lộng gió.
Hơn 10 năm trước, chị lập gia đình và phụ mẹ chồng mua bán trên non cao. Ba năm sau, chị sinh con trai đầu lòng. Khi được mẹ chồng giao hẳn căn nhà để buôn bán, vợ chồng chị có thêm điều kiện để lo cho tổ ấm của mình.
Chị chạy xe máy vượt đèo dốc xuống chợ Đức Phổ mua hàng, chở về bán cho người dân trong vùng. Cá biển là món được bà con vùng cao ưa thích. "Em rất biết ơn vì được mẹ chồng cho cơ ngơi để làm ăn. Nhiều người dân ở đây tội lắm, sống rất thiệt tình", chị Thông tâm sự.
Chị Trần Thị Thanh Hồng (32 tuổi, ở phường Đức Phổ) cũng thường xuyên rong ruổi trên chiếc xe máy, xuôi ngược đường rừng từ 8 năm trước. Khi đó, nhiều tuyến đường chưa được bê tông hóa nên việc đi lại hết sức khó khăn. Té ngã là chuyện thường trong những ngày mưa gió.
Tầm 4 giờ sáng, chị Hồng đến chợ mua hàng rồi ngược dốc lên non cao. Chị dừng xe dọc đường bán cá, mắm, rau, củ, quả và cả các món ăn như bánh bèo, cháo, bún bò... Chị vượt qua dốc núi chênh vênh vào tận rừng cung cấp thực phẩm cho những người khai thác gỗ keo thuê.
"Hơn 30 năm trước, mẹ chồng em đi buôn bán với đồng bào vùng cao. Khi về làm dâu, em theo nghề của mẹ. 5 năm trước, mẹ ở nhà chăm cháu và lo cơm nước cho gia đình", chị Hồng kể.
Những chuyến xe ngược xuôi của chị Thông, chị Hồng đã giúp nối dài nguồn cung ứng giữa đồng bằng và miền núi. Đồng bào vùng cao vì thế cũng được hưởng lợi ngày càng nhiều hơn.
"Người ở dưới xuôi lên tận trên này buôn bán đã giúp chúng tôi rất nhiều. Bởi vì, chúng tôi ở trên này vẫn có thể mua những thứ mình cần và bán những thứ mình có, khỏi phải mang xuống tận dưới đồng bằng. Cá biển chở lên đây vẫn còn tươi, kho ăn ngon lắm", ông Phạm Văn Vui (70 tuổi, người dân tộc thiểu số H'rê ở xã Đặng Thùy Trâm, tỉnh Quảng Ngãi) bộc bạch.
Đồng bào miền ngược không thể nghe sóng biển rì rào. Nhưng họ "cảm nhận" trọn vẹn vị mặn mà của biển qua cá, mắm và muối từ những tiểu thương vượt dốc núi lên non cao với bao nỗi nhọc nhằn.
Theo thông tin ban đầu, nạn nhân đến thuê phòng tại căn hộ từ hôm trước. Khoảng 10h, người này đứng ở ban công tầng 7 rồi rơi xuống đất.
Nhân chứng cho biết, trong lúc rơi, nạn nhân va trúng dây điện và một ôtô 4 chỗ đậu phía trước căn hộ trước khi tiếp đất, bất tỉnh. Tại hiện trường, lan can tầng 7 bị biến dạng, kính vỡ.
Sự việc khiến nhiều người xung quanh hoảng hốt. Một số nhân chứng cho biết nạn nhân có dấu hiệu "tự nhảy xuống đất", trong khi ý kiến khác cho rằng lan can có thể bị gãy khi người này tựa vào, dẫn đến tai nạn.
Người dân sau đó đưa nạn nhân đi cấp cứu và trình báo cơ quan chức năng. Công an phường Nam Nha Trang đang điều tra nguyên nhân.
Theo Bệnh viện Đa khoa Khánh Hòa, bệnh nhân nhập viện với nhiều vết xây xước nhẹ, chưa phát hiện gãy xương hay tổn thương não. "Hiện người này đã tỉnh nhưng còn mơ màng, chưa thể giao tiếp", đại diện bệnh viện cho biết.
