Sau giai đoạn thị trường trải qua nhiều biến động và thanh lọc mạnh, năm 2026 đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong cách dòng vốn vận động cũng như tâm lý của nhà đầu tư bất động sản.
Nếu trước đây dòng tiền từng chảy mạnh vào các phân khúc bất động sản mang tính đầu cơ, “lướt sóng”, thì nay thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc kỹ lưỡng hơn, ưu tiên giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Trao đổi với Người Đưa Tin, bà Cao Thị Thanh Hương – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam (Savills Việt Nam) cho rằng, thị trường bất động sản đang hình thành một chu kỳ phát triển mới, nơi dòng vốn không còn đi theo tâm lý đám đông mà tập trung vào các sản phẩm có nền tảng bền vững.
Theo bà Hương, để nhìn rõ xu hướng dòng tiền hiện nay cần đặt trong bức tranh tổng thể của các phân khúc bất động sản. Hiện thị trường được chia thành 3 nhóm chính gồm bất động sản thương mại, bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp.
Trong đó, doanh nghiệp mỗi phân khúc đang có sự vận động rất khác nhau về sức hút dòng vốn. Đối với nhóm bất động sản nhà ở, đây vẫn là phân khúc giữ vai trò chủ lực của thị trường, đặc biệt tại Tp.HCM và Hà Nội, nơi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ.
“Hiện nay, dòng vốn tín dụng từ ngân hàng đang ưu tiên mạnh hơn cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Đây là nhóm sản phẩm có tính bền vững cao hơn trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc”, bà Hương nhận định.
Ở góc nhìn khác, bà Cao Thị Thanh Hương cũng cho rằng bên cạnh vốn tín dụng trong nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng đang có sự thay đổi đáng chú ý như nhà đầu tư ngoại hiện không chỉ quan tâm đến việc phát triển dự án mới mà đang đẩy mạnh hoạt động M&A.
“Các chủ đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao tiềm năng của thị trường nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn do nhu cầu vẫn rất mạnh. Tuy nhiên, họ có xu hướng lựa chọn các dự án đã có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có năng lực phát triển thực sự”, bà Hương nói.
Chia sẻ với Người Đưa Tin, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, giai đoạn hiện nay là cuộc cạnh tranh về năng lực thật của doanh nghiệp. Chủ đầu tư nào minh bạch pháp lý, đảm bảo tiến độ và đưa ra sản phẩm phù hợp sẽ có lợi thế lớn trong việc hút dòng tiền.
Dòng tiền chưa rời bỏ bất động sản, nhưng đang trở nên “khó tính” hơn bao giờ hết. Sau giai đoạn tăng nóng và thanh lọc mạnh, thị trường đang bước vào chu kỳ mới, nơi giá trị thực sẽ quyết định sức hút của mỗi phân khúc.
Theo chuyên gia này, dù còn nhiều thách thức về giá cả và sự lệch pha cung – cầu, nhưng với tinh thần cơ hội nhiều hơn thách thức và sự quyết liệt trong thực thi chính sách, thị trường sẽ sớm vượt qua giai đoạn khó khăn để bước vào chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn.
Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay khu vực Tây Ninh, Bình Dương cũ các dự án bất động sản đang phát triển nóng, nhiều “ông lớn” như Mik Group, Bim Group, Bcons, Eco Park, Five Star Group… xây dựng chiến lược xây dựng dự án từ căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự.
Phần lớn người mua và nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng, ưu tiên các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Bà Trần Diễm My – Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group cho rằng, hiện nay nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến các sản phẩm bất động sản chất lượng, pháp lý rõ ràng mà còn ưu tiên những khu vực đã hình thành dân cư và có hạ tầng thực tế.
Theo bà My, nếu trước đây chỉ cần có thông tin quy hoạch hay làm đường là thị trường đã sôi động, thì nay nhà đầu tư thận trọng hơn rất nhiều. Khách hàng thường tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, khả năng cho thuê, mật độ cư dân cũng như tính thanh khoản trước khi xuống tiền.
“Dòng tiền trên thị trường vẫn có, nhưng nhà đầu tư đang chọn lọc kỹ hơn rất nhiều”, bà My chia sẻ.
Nhiều chuyên gia cũng nhận định, thị trường đang bước sang giai đoạn mới, nơi dòng vốn chỉ tìm đến những phân khúc có giá trị thực thay vì chạy theo các cơn sốt mang tính đầu cơ.
Bên cạnh căn hộ ở thực, dòng tiền hiện cũng tập trung mạnh vào các khu vực hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Những địa phương có các dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc, metro hay sân bay đang tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.
Bà Cao Thị Thanh Hương – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cũng cho rằng, điểm thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở tâm lý nhà đầu tư. Sau nhiều biến động, thị trường đã bước qua thời kỳ đầu tư theo tin đồn hoặc chạy theo các “cơn sốt” ngắn hạn. Người mua hiện thận trọng hơn rất nhiều khi xuống tiền.
Dự báo về thời gian tới, bà Hương cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc. Khoảng cách giữa nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở trung cấp và cao cấp sẽ ngày càng rõ rệt, không chỉ về giá bán mà còn ở tệp khách hàng và khả năng hấp thụ. Trong đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được đánh giá sẽ là trọng tâm phát triển trong giai đoạn tới.
“Đây là phân khúc nhận được sự đồng thuận rất lớn từ cả phía cơ quan quản lý, ngân hàng và nhu cầu thực của người dân. Thời gian tới, nếu khung pháp lý cho nhà ở vừa túi tiền được hoàn thiện rõ ràng hơn thì đây sẽ là động lực quan trọng của thị trường”, bà Hương nhận định.
Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 của Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam (Petrolimex, mã: PLX) chiều 24/4 đã tổ chức thành công.
Trong phần thảo luận tại đại hội, ông Lưu Văn Tuyển – Tổng Giám đốc cho biết quý I/2026, kết quả kinh doanh mảng xăng dầu lỗ khoảng 1.000 tỷ đồng do ảnh hưởng bởi xung đột Trung Đông. Dù sản lượng tăng trưởng tốt, Petrolimex đang phải đối mặt với áp lực tài chính lớn do những biến động địa chính trị bất thường tại Trung Đông.
Ông Lưu Văn Tuyển cho biết, trong quý I/2026, tình hình sản lượng của Petrolimex vẫn bám sát kế hoạch và có sự tăng trưởng tích cực. Các lĩnh vực ngoài xăng dầu cũng ghi nhận tín hiệu khả quan khi nhiều mảng đã hoàn thành vượt mức chỉ tiêu đề ra.
Tuy nhiên, kể từ ngày 28/2, chiến sự tại Trung Đông bùng nổ giữa Mỹ - Israel và Iran đã đẩy thị trường năng lượng vào tình trạng hỗn loạn. Ông Tuyển nhấn mạnh, dù giá dầu Brent không biến động quá lớn, nhưng giá dầu thành phẩm lại có những cú "nhảy múa" chưa từng có trong lịch sử.
"Có những thời điểm, giá xăng dầu thành phẩm tăng tới 50 USD/thùng chỉ trong một ngày. Đặc biệt, phụ phí thị trường đối với mặt hàng diesel đã chạm mức 30-37 USD/thùng – điều chưa từng có tiền lệ", ông Tuyển dẫn chứng.
Tổng Giám đốc Petrolimex cho biết giá dầu diesel trong tháng 3 đã đạt đỉnh 292 USD/thùng, tăng tới 329% so với tháng 2. Nếu cộng cả phụ phí và cước vận tải, chi phí thực tế cho mỗi thùng dầu lên tới 340 USD. Đến tháng 4, giá dầu quay đầu giảm sâu xuống ngưỡng 140 USD/thùng. Diễn biến đảo chiều đột ngột này khiến doanh nghiệp rơi vào thế khó trong việc kiểm soát tồn kho và giá vốn.
"Trước đây, để nhập một lô dầu 40.000 tấn, chúng tôi chỉ cần chi khoảng 25-26 triệu USD. Nhưng với biến động vừa qua, con số này đã vọt lên tới 85-87 triệu USD cho cùng một tàu dầu. Đây là một áp lực rất lớn với tập đoàn", ông Tuyển nói.
Tổng Giám đốc Petrolimex khẳng định tập đoàn luôn đặt ưu tiên hàng đầu vào nhiệm vụ đảm bảo nguồn cung cho thị trường theo các chỉ đạo của Bộ Chính trị và Chính phủ.
Về kế hoạch kinh doanh cả năm, ông Tuyển cho biết dù con số lợi nhuận có thể không đạt mức cao như năm 2025 do bối cảnh khách quan quá khắc nghiệt, nhưng Ban lãnh đạo tập đoàn đã họp bàn kỹ lưỡng với cơ quan đại diện chủ sở hữu để xây dựng kịch bản tối ưu nhất.
Trong năm 2026, Petrolimex đặt mục tiêu lượng xăng dầu xuất bán hợp nhất tăng 10% so với 2025 đạt khoảng 19,4 triệu m3, tấn. Doanh thu hợp nhất đạt 339.300 tỷ đồng, tăng 7%. Tuy nhiên, mục tiêu lợi nhuận hợp nhất trước thuế giảm 7% so với kết quả thực hiện 2025 xuống 3.380 tỷ đồng.
Cũng tại đại hội, ban lãnh đạo Petrolimex đã làm rõ những băn khoăn của nhà đầu tư liên quan đến việc cổ phiếu của tập đoàn chưa đáp ứng đủ tiêu chí của công ty đại chúng theo Luật Chứng khoán.
Trả lời vấn đề này, ông Trần Tuấn Linh - thành viên HĐQT Petrolimex cho biết, cơ cấu cổ đông hiện tại của Petrolimex bao gồm cổ đông Nhà nước nắm giữ tỉ lệ áp đảo 75,87%, cổ đông chiến lược sở hữu 13,08% và nhóm cổ đông nhỏ lẻ chỉ nắm 9,41%. Tỉ lệ này chưa chạm mức quy định tối thiểu 10% đối với cổ phiếu tự do chuyển nhượng (free-float) trên sàn.
Ông Linh cho biết, việc tỉ lệ cổ phiếu tự do chuyển nhượng dưới 10% do cơ cấu vốn Nhà nước quá lớn không phải là vấn đề cá biệt của Petrolimex, mà là thực trạng chung của nhiều doanh nghiệp quy mô tỷ USD sau khi hoàn tất cổ phần hóa và niêm yết.
"Ngay khi nhận diện tình hình, Petrolimex đã chủ động báo cáo sự việc lên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và đang chờ hướng dẫn chi tiết. Tập đoàn có quỹ thời gian một năm để tiến hành các biện pháp khắc phục", ông Linh nói.
Cũng theo ông Linh, hiện tại, 2 kịch bản chính đã được tập đoàn định hình để giải quyết bài toán này. Thứ nhất, Petrolimex có thể triển khai bán cổ phiếu quỹ để trực tiếp gia tăng lượng cổ phiếu trôi nổi. Thứ hai, thực hiện các lộ trình thoái vốn nhằm giảm tỉ lệ sở hữu của Nhà nước tại tập đoàn.
Lãi suất cho vay tăng cao và lĩnh vực bất động sản cũng gặp khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng khiến nhiều doanh nghiệp gia tăng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong quý 1/2026, thị trường ghi nhận 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị hơn 40.000 tỉ đồng. Trong đó, phát hành ra công chúng đạt 14.334 tỉ đồng, chiếm gần 36% tổng giá trị phát hành, tăng gấp đôi so với quý 4/2025 và phát hành riêng lẻ đạt hơn 25.800 tỉ đồng, tương đương khoảng 64% thị phần.
Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu với lượng phát hành có giá trị hơn 24.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 60% tổng lượng trái phiếu phát hành trong quý đầu năm nay. Không chỉ trong quý 1/2026, số doanh nghiệp bất động sản trong quý 2/2026 cũng tiếp tục phát hành nhiều đợt trái phiếu ra công chúng.
Số liệu thống kê mới công bố của Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho thấy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 4 ghi nhận sự cải thiện đáng kể về hoạt động phát hành. Cụ thể, có 20 đợt phát hành thành công với tổng giá trị hơn 41.300 tỉ đồng, tăng 52,9% so với tháng 3. Lũy kế 4 tháng đầu năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt hơn 68.800 tỉ đồng, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Xét theo nhóm ngành, bất động sản tiếp tục dẫn đầu thị trường về giá trị phát hành trong tháng 4 với 7 đợt phát hành, tổng giá trị hơn 20.600 tỉ đồng, chiếm khoảng một nửa tổng lượng phát hành toàn thị trường.
Một số đợt phát hành thành công có thể kể đến như Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn công bố hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỉ đồng, kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 12,5%/năm. Hay Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An đã phát hành 2 lô trái phiếu tổng giá trị 7.500 tỉ đồng với lãi suất 10 - 10,5%/năm. Trong khi đó, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng huy động gần 1.065 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 11%/năm. Hàng loạt doanh nghiệp khác như Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land hay Công ty CP Thời Đại Mới T&T cũng liên tiếp tham gia thị trường với các lô trái phiếu có lãi suất dao động từ khoảng 10 - 13,5%/năm...
Thuế tỉnh Khánh Hòa vừa lưu ý người nộp thuế Luật Quản lý thuế năm 2025 (Luật số 108/2025/QH15) sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Trong đó, một trong những nội dung đáng chú ý là 10 hành vi bị xác định là trốn thuế được quy định rõ và cụ thể hơn.
Theo cơ quan thuế, việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp người nộp thuế chủ động tuân thủ pháp luật mà còn hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý và mức xử phạt đi kèm.
Cụ thể, 10 hành vi bị xác định là trốn thuế gồm:
1. Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn trong trường hợp dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp, hoặc ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của luật này dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được miễn, giảm, hoàn.
2. Không ghi chép, ghi nhận trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp.
3. Không lập hóa đơn và không kê khai thuế khi bán hàng hóa, dịch vụ theo quy định của pháp luật hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán để khai thuế.
4. Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn, chứng từ để hạch toán hàng hóa, dịch vụ mua vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế, làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được miễn, giảm, khấu trừ, hoàn hoặc không phải nộp.
5. Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.
6. Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà cá nhân, tổ chức vi phạm không tự nguyện khắc phục hậu quả bằng cách nộp đủ số tiền thuế phải nộp theo quy định.
7. Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu.
8. Cấu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa nhằm mục đích trốn thuế.
9. Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.
10. Người nộp thuế có hoạt động kinh doanh trong thời gian ngừng, tạm ngừng hoạt động kinh doanh nhưng không thông báo với cơ quan quản lý thuế.
Theo Thuế tỉnh Khánh Hòa, người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế, mà chỉ bị xử phạt vi phạm thủ tục thuế trong một số trường hợp.
Cụ thể, gồm: không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ sau 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp; hoặc có phát sinh nghĩa vụ thuế nhưng đã nộp đủ thuế và tiền chậm nộp trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra.
Cơ quan thuế lưu ý, người nộp thuế cần rà soát lại hoạt động sản xuất, kinh doanh, hóa đơn, chứng từ và nghĩa vụ khai nộp thuế để tuân thủ đúng quy định pháp luật.
