Một trong những “lỗ hổng tư duy” lớn nhất trên thị trường nhà ở Việt Nam là: mua nhà nhưng không tính chi phí bảo trì. Ngôi nhà được coi như tài sản sẽ tự tăng giá theo thời gian, trong khi thực tế phần xây dựng của nó lại đang âm thầm hao mòn từng năm. Khi không được bảo trì đúng mức, giá trị không những không tăng mà còn giảm nhanh hơn nhiều người tưởng. Đã đến lúc cần nhìn nhận lại: nhà ở là tài sản phải trích lập chi phí bảo trì hàng năm, giống như bất kỳ loại tài sản sản xuất nào khác.
Với nhà ở riêng lẻ, mức trích lập hợp lý nên là khoảng 1-2% giá trị xây dựng mỗi năm. Đây không phải khoản chi bắt buộc phải sử dụng ngay, mà là quỹ để xử lý các chu kỳ xuống cấp: sơn sửa, chống thấm, hệ thống điện nước, mái, thiết bị. Nếu không trích lập đều đặn, chi phí sẽ dồn lại thành những khoản lớn sau 5-10 năm. Khi đó, nhiều gia đình buộc phải trì hoãn sửa chữa hoặc làm chắp vá. Hệ quả là ngôi nhà xuống cấp nhanh, chi phí sửa chữa tăng cao và giá trị tài sản giảm mạnh.
Một nghịch lý đang tồn tại: rất nhiều người để căn nhà mình đang ở dần cũ nát, nhưng lại tích cực đi tìm mua nhà đất mới với kỳ vọng “đầu tư”. Điều này phản ánh một sai lệch trong cách nhìn nhận tài sản: chú trọng tăng giá trên giấy, bỏ qua giá trị thực tế.
Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm, nhà không sử dụng xuống cấp rất nhanh: ẩm mốc, nứt tường, thấm nước, hư hỏng hệ thống kỹ thuật. Phần xây dựng – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản – bị hao mòn theo thời gian, thường ở mức khoảng 2% mỗi năm nếu không được bảo trì đúng cách. Vì vậy, việc “ôm nhà chờ tăng giá” thực chất là một phép tính thiếu đầy đủ. Giá trị hợp lý của một ngôi nhà cần được xác định dựa trên: Giá trị xây dựng ban đầu – hao mòn hàng năm + chi phí bảo trì thực chi
Nếu không bảo trì, phần hao mòn sẽ tích lũy, và khi giao dịch, người mua có kinh nghiệm sẽ đánh giá kỹ tình trạng công trình để ép giá. Những kỳ vọng tăng giá dựa trên tin đồn hoặc tâm lý đám đông vì thế dễ bị triệt tiêu.
>> Dĩnh bẫy ‘cò’ đất bán cắt lỗ chung cư 80 triệu một m2
Để thị trường vận hành lành mạnh, tôi cho rằng cần bổ sung các công cụ chính sách phù hợp:
Thứ nhất, cần có hướng dẫn rõ ràng về trích lập chi phí bảo trì nhà ở như một chuẩn mực tài chính. Khi người dân ý thức được đây là nghĩa vụ định kỳ, việc duy trì chất lượng nhà ở sẽ trở thành thông lệ.
Thứ hai, cần cho phép khấu trừ chi phí bảo trì hợp lý khi tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc cho thuê. Khi đó, người sở hữu nhiều nhà sẽ có động lực đưa tài sản vào khai thác để tạo dòng tiền và hợp thức hóa chi phí, thay vì để trống.
Thứ ba, cần xem xét đánh thuế đối với nhà bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả. Mục tiêu không phải là tăng gánh nặng thuế, mà là tạo áp lực để tài sản phải được đưa vào sử dụng. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, việc để nhà trống sẽ trở nên không còn hấp dẫn.
Khi chi phí bảo trì và hao mòn được tính toán đầy đủ, cả người mua lẫn cơ quan quản lý sẽ có căn cứ rõ ràng hơn để định giá bất động sản. Giá trị nhà không còn bị dẫn dắt bởi tin đồn, mà phản ánh sát hơn tình trạng thực tế của công trình. Điều này cũng giúp phân biệt rõ giữa hai thành phần: giá trị đất và giá trị xây dựng. Trong khi đất có thể tăng giá do vị trí và quy hoạch, phần xây dựng lại có xu hướng giảm giá theo thời gian nếu không được duy tu.
Việc tính đúng và đủ chi phí bảo trì không chỉ là câu chuyện của từng hộ gia đình, mà còn ảnh hưởng tới cấu trúc nền kinh tế. Khi tổng chi phí bảo trì nhà ở được đưa vào tính toán, có thể ước lượng được lượng thu nhập thực tế mà người dân còn lại để mua nhà mới. Nếu phần lớn nguồn lực tài chính bị “chôn” vào việc tích trữ nhà đất mà không sử dụng, nền kinh tế sẽ kém năng động.
Ngược lại, khi tài sản được đưa vào khai thác và bảo trì đều đặn, nhu cầu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo sẽ tạo ra một thị trường xây dựng lành mạnh và bền vững. Ngành xây dựng khi đó phát triển dựa trên nhu cầu thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các chu kỳ tăng nóng của bất động sản.
Tóm lại, nhà ở không phải tài sản “để đó sẽ tăng giá”, mà là tài sản cần được bảo trì và sử dụng hiệu quả. Trích lập chi phí bảo trì hàng năm, đánh thuế nhà bỏ hoang và minh bạch hóa giá trị xây dựng là những bước cần thiết để điều chỉnh hành vi trên thị trường. Khi mỗi ngôi nhà được chăm sóc đúng mức và được đưa vào sử dụng, không chỉ giá trị tài sản của từng cá nhân được bảo vệ, mà nguồn lực của cả nền kinh tế cũng được phân bổ hiệu quả hơn.
Người ta nói về giáo dục, đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp công nghệ và tương lai của đất nước. Nhưng có một khía cạnh ít được nhắc đến hơn: Steve Jobs không chỉ là một doanh nhân công nghệ. Cuộc đời ông còn chịu ảnh hưởng sâu sắc từ hành trình tìm kiếm ý nghĩa cuộc sống, từ thiền định và những tư tưởng phương Đông.
Nếu muốn hiểu điều gì đã góp phần tạo nên Steve Jobs, có lẽ chúng ta cần nhìn xa hơn những lớp học, những công thức thành công hay những bài học khởi nghiệp.
Khi đề thi đặt câu hỏi "Làm thế nào để Việt Nam có Steve Jobs?", tôi nghĩ nhiều người sẽ lập tức liên tưởng đến giáo dục STEM, trí tuệ nhân tạo, đổi mới sáng tạo hay hệ sinh thái khởi nghiệp. Tất cả những yếu tố đó đều quan trọng.
Nhưng nếu nhìn vào cuộc đời Steve Jobs, ta sẽ thấy một câu chuyện phức tạp hơn rất nhiều. Steve Jobs không chỉ là một kỹ sư, ông cũng không chỉ là một doanh nhân.
Mà ông là sự kết hợp hiếm có giữa công nghệ, nghệ thuật, trực giác, khả năng kể chuyện, khả năng nhìn thấy những nhu cầu mà thị trường còn chưa nhận ra và một sự ám ảnh gần như cực đoan với cái đẹp.
Những điều đó không hoàn toàn được tạo ra trong lớp học. Chúng đến từ trải nghiệm sống, từ khả năng tự học, từ những thất bại, từ sự tò mò không ngừng và từ những cuộc tìm kiếm nội tâm kéo dài nhiều năm. Có lẽ vì thế mà thế giới có rất nhiều tỷ phú công nghệ, rất nhiều CEO xuất sắc, nhưng chỉ có một Steve Jobs.
Giáo dục có thể dạy những điều đó không? Khi đọc về cuộc đời ông, tôi có cảm giác rằng điều làm nên sự khác biệt không chỉ là trí thông minh hay năng lực công nghệ, mà đó còn là một hành trình dài đi tìm chính mình. Là khả năng quan sát tâm trí, là sự tập trung sâu sắc.
Có lẽ vì thế mà khi đề thi hỏi làm thế nào để Việt Nam có Steve Jobs, tôi lại nghĩ đến một câu hỏi khác:
Chúng ta đang dành rất nhiều thời gian để dạy người trẻ cách cạnh tranh với thế giới. Nhưng liệu chúng ta đã dành đủ thời gian để dạy họ hiểu chính mình hay chưa?
Tôi lập gia đình, cả hai cùng nhau cố gắng cả chục năm mới mua được một căn hộ chung cư.
Mua xong lại đưa cha mẹ lên ở để chăm sóc khi tuổi già. Rồi sáng nào cũng tất bật đưa con đến nhà trẻ, chiều tối đón về. Ban ngày cha mẹ ở nhà một mình, con ở trường cả ngày, còn hai vợ chồng cắm mặt đi làm để trả nợ ngân hàng và kiếm tiền nuôi cả gia đình.
Một bạn cùng tuổi khái quát cuộc sống đa phần của thế hệ 8X mà tôi đọc được trên mạng xã hội và thấy vô cùng tâm đắc:
- Kiếm tiền mua nhà để cha mẹ ở trong bốn bức tường suốt ngày.
- Kiếm tiền gửi con đến trường từ sáng đến chiều.
- Kiếm tiền thuê người chăm sóc khi cha mẹ đau yếu.
Có lúc tôi tự hỏi, rốt cuộc mình đang xây dựng một cuộc sống tốt hơn hay chỉ đang xoay vòng trong guồng quay mà ai cũng phải chấp nhận?
Thế hệ 8X có lẽ là một thế hệ khá đặc biệt. Chúng tôi sinh ra trong những năm kinh tế đang manh nha phát triển, lớn lên cùng những thay đổi mạnh mẽ của nền kinh tế. Cha mẹ dành cả đời tích cóp để nuôi con ăn học với niềm tin rằng con cái sẽ có cuộc sống sung túc hơn.
Quả thật, chúng tôi có nhà cao tầng thay cho mái ngói, có điều hòa thay cho quạt giấy, có ôtô thay cho xe đạp. Thu nhập nhìn chung cũng cao hơn thế hệ trước.
Nhưng cảm giác đủ đầy lại không có hơn bởi chi phí của cuộc sống hiện đại không chỉ nằm ở tiền bạc, mà còn nằm ở thời gian. Ngày xưa, nhiều gia đình ba thế hệ sống cùng nhau trong những căn nhà nhỏ. Ông bà trông cháu, bố mẹ đi làm. Chiều về cả nhà ăn cơm, trẻ con chạy nhảy ngoài sân.
Ngày nay, không gian sống rộng hơn nhưng khoảng cách giữa các thành viên dường như lại xa hơn. Ông bà sống trong căn hộ đầy đủ tiện nghi nhưng ít người trò chuyện. Đứa trẻ được học đủ kỹ năng nhưng thiếu những buổi chiều rong chơi cùng người thân. Người lớn đi làm từ sáng đến tối, cuối tuần lại tranh thủ xử lý những việc còn dang dở vì "bận, mệt do 'cố gắng vì gia đình'".
Tôi thấy có một vấn đề là xã hội ngày càng được thiết kế theo hướng mọi dịch vụ đều có thể mua bằng tiền, trong khi thời gian dành cho nhau thì không thể mua lại.
Có lẽ vì vậy mà nhiều người thuộc thế hệ 8X, thậm chí cả 9X, bắt đầu nói nhiều hơn về khái niệm "cân bằng".
Không phải vì họ lười làm việc đâu, mà vì họ nhận ra kiếm thêm vài triệu đồng từ công việc làm thêm mỗi buổi tối đôi khi không đáng bằng một bữa cơm đủ mặt các thành viên trong gia đình.
"Chỗ tôi ở, khoảng giữa năm 2024 giá căn hộ là khoảng 3,8 tỷ - 4 tỷ đồng một căn 3 phòng ngủ, chưa ra sổ. Chỉ một năm sau, giá tăng lên 4,8 tỷ đồng mà chủ nhà chưa muốn bán mặc dù không có bất kỳ sự đột biến gì (giao thông, tiện ích...).
Tại thời điểm tăng nóng tôi có hỏi một môi giới thì cậu ấy bảo rao với giá vậy thôi chứ thanh khoản thấp lắm. Tôi có trực tiếp gọi dò hỏi một môi giới khác thì nhận được câu trả lời là "hết rồi, mời anh đi xem dự án abc".
Vậy nên cái sự tăng giá ảo này tôi nghĩ là có bàn tay của mấy bạn đầu cơ vùng ven. Rao giá như vậy, họ có mất gì đâu? Cứ đăng tin rao bán đẩy giá căn hộ vùng lõi lên, có người hỏi thì bảo hết hoặc thấy giá cao quá thì người mua sẽ phải dạt ra vùng ven mà mua. Chủ nhà thì lấy đó làm nền giá mới".
Độc giả nickname HoathaiSG bình luận như trên, kể câu chuyện căn hộ nơi đang sống đã từng tăng giá mạnh, dù không có đột phá đáng kể về tiện ích, giao thông.
Bình luận này được viết sau bài Vì sao người mua dè dặt xuống tiền dù chung cư chững giá?. Theo đó, chung cư chững giá nhưng vẫn neo ở mức cao, lãi suất biến động, hiệu suất cho thuê thấp khiến người mua đầu tư và ở thực đều thận trọng xuống tiền.
Phần lớn người mua đang giữ tâm lý chờ đợi và quan sát với kỳ vọng thị trường có nhịp điều chỉnh giá. Nguồn cung hết khan hiếm nhưng 80% nằm ở khu vực ngoại ô khiến người mua ở thực làm việc ở trung tâm "chưa vội vàng ra quyết định".
Theo một thăm dò của VnExpress với gần 8.500 độc giả, hơn 21% người tham gia cho biết tiếp tục thuê nhà và tích lũy tài chính trong bối cảnh giá nhà và lãi suất đều neo cao. Gần 20% độc giả cho biết hoãn kế hoạch mua nhà đầu năm nay và chờ nhịp giảm của thị trường.
