Đó là nhận định của nhiều chuyên gia, lãnh đạo ngân hàng và cả doanh nghiệp có mặt tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do báo Tài Chính – Đầu Tư tổ chức sáng 12-5 tại TP.HCM.
Trước bối cảnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp còn thiếu hụt nghiêm trọng, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết đang nghiên cứu đưa cơ chế phát triển phân khúc này vào Luật Nhà ở sửa đổi.
Theo bà Hằng, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực của thị trường.
Trong quý 1-2026, cả nước có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm hơn 7.000 căn.
“Hiện nay nhu cầu ở thực là rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn còn hạn chế”, bà Hằng nói.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết cơ quan này cũng đang nghiên cứu cơ chế phân định giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội, đồng thời xây dựng tiêu chí xác định đối tượng được tiếp cận nhằm tránh tình trạng chính sách bị lợi dụng hoặc rơi vào tay giới đầu cơ.
Việc phát triển phân khúc này cần đi kèm cơ chế kiểm soát giá bán phù hợp để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Trước thực tế giá bất động sản quá cao so với thu nhập của đa số người dân, bà Hằng cho rằng nguyên nhân không chỉ nằm ở giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.
Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1-7 tới.
Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản. Khi thị trường minh bạch hơn, người dân và nhà đầu tư sẽ có đầy đủ dữ liệu để đưa ra quyết định, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và giảm hiện tượng tăng giá bất hợp lý.
Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, thị trường hiện tồn tại “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà dành cho nhóm thu nhập trung bình từ 20 – 40 triệu đồng/tháng.
Ông Lực cho rằng nhóm khách hàng này không đủ khả năng tiếp cận nhà ở cao cấp nhưng cũng khó đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp lại rất hạn chế. “Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông nói.
Ông Lực cũng đề xuất tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Cùng đó là sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành để tạo thêm nguồn lực cho thị trường.
Ở góc độ thị trường vốn, ông Huỳnh Anh Huy – Giám đốc phân tích ngành của Công ty Chứng khoán Kafi – cho rằng nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn đang được giao dịch thấp hơn 30 – 40% so với giá trị tài sản ròng thực tế.
Dù kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc đã cải thiện trong quý 1 nhờ bàn giao dự án, thị trường vẫn thận trọng do lo ngại về chính sách tiền tệ và khả năng tiếp cận vốn.
Cùng đó, ông Huy nhận định doanh nghiệp bất động sản vẫn còn dư địa huy động vốn qua trái phiếu, IPO và thị trường chứng khoán, nhất là trong bối cảnh Việt Nam được kỳ vọng nâng hạng thị trường mới nổi.
Báo cáo kết quả kinh doanh quý 1 của Hòa Phát (mã: HPG) tới cổ đông tại đại hội cổ đông sáng 21-4, Chủ tịch Trần Đình Long đánh giá đây là kết quả tốt với doanh thu 53.300 tỉ đồng, lãi sau thuế hơn 9.085 tỉ đồng. Năm 2026, kế hoạch doanh thu 210.000 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 22.000 tỉ đồng, lãnh đạo HPG tương đối tự tin đạt và vượt, song vẫn dự phòng kế hoạch rủi ro.
Nhiều cổ đông quan tâm tới dự án thép ray phục vụ cho các dự án đường sắt (như tuyến Hà Nội - Quảng Ninh), ông Long cho rằng dự án này bắt đầu khởi động và Hòa Phát cũng đang bám sát, tích cực chuẩn bị, chào bán sản phẩm và hoàn toàn có khả năng cạnh tranh với hàng nhập khẩu.
“Tôi vừa ở trong nhà máy ray, toàn bộ công nhân đang tập trung cao độ, phấn đấu đúng năm 2027 ra sản phẩm đầu tiên” - ông Long khẳng định.
Trước những ý kiến lo lắng Hòa Phát không bán được sản phẩm ray, ông Long cho hay chính sách Hòa Phát là bán sản phẩm đa dạng. Mặc dù ray là sản phẩm chủ lực, nhưng còn có 500.000 tấn thép hình, thép góc. Vì vậy ông trấn an mọi người yên tâm nếu không bán được thép ray thì sẽ bán thép hình, thép góc.
Trước áp lực thép giá rẻ của Trung Quốc, chủ tịch HPG cho rằng từ nền tảng kết quả kinh doanh tốt 3 tháng, quý 2 và 3 sẽ có kết quả tốt hơn.
Đặc biệt, đây là thời gian thuận lợi cho sản xuất thép nên dù có áp lực, ông khẳng định đang "sống chung" trong môi trường cạnh tranh và "đã mất dây thần kinh sợ từ lâu rồi".
Chủ tịch Hòa Phát cũng nhấn mạnh không có chuyện ông không làm thép. Tuy nhiên nếu con cháu không làm thép, đó sẽ là câu chuyện sau này. Tập đoàn hiện vẫn đang dành nguồn lực cực kỳ lớn vào chiều sâu cho ngành thép, nâng cấp tạo ra sản phẩm chất lượng cao, chi phí tối ưu.
Về một số dự án mà Hòa Phát tham gia, ông Long đặc biệt quan tâm tới dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Theo ông, nếu nhìn vào sông Hàn của Seoul (Hàn Quốc) hay sông Hoàng Phố của Thượng Hải (Trung Quốc) cách đây vài chục năm, cảnh quan của họ cũng hoang sơ và phức tạp như sông Hồng hiện nay.
Do đó việc tham gia dự án mang tầm nhìn 100 năm này không chỉ mang ý nghĩa kinh doanh mà còn là khát vọng đóng góp một phần nhỏ bé để thay đổi hoàn toàn diện mạo thủ đô. "Chúng tôi có ước mơ biến khu vực này thành điểm đến thu hút hàng chục triệu du khách với các công viên chuyên đề và quy hoạch cảnh quan đẳng cấp quốc tế" - ông nói.
Tại dự án này, tập đoàn không làm một mình mà liên doanh cùng một số đối tác. Theo ông, nếu không làm dự án bây giờ thì sẽ rất khó khăn, nhưng đây sẽ là động lực. Do đó, với quan điểm đầu tư bất động sản luôn cực kỳ thận trọng, ông khẳng định chỉ chọn những vị trí đắc địa, có tiềm năng thay đổi cục diện hạ tầng đô thị và mang lại giá trị thực sự bền vững.
Đối với một số ngành khác như việc sản xuất thép đặc thù cho ngành hàng không vũ trụ, ông Long nói tập trung sản xuất nguyên vật liệu (thép chế tạo, thép đặc chủng), chứ không trực tiếp sản xuất các sản phẩm đặc thù như tàu thủy, xe tăng hay tàu vũ trụ.
Hòa Phát cũng không tham gia vào đóng tàu, mà là nhà cung cấp vật liệu cơ bản nên có thể cung cấp thép cuộn cán nóng (HRC), thép tấm đặc chủng (thép tấm cán nóng chuyên dụng). Tập đoàn cũng không tham gia M&A các doanh nghiệp xây dựng do đề cao sự thận trọng.
Đối với việc khai thác mỏ quặng nội địa (như mỏ Thạch Khê, Quý Xa hay các mỏ tại Thanh Hóa), tập đoàn luôn tích cực tìm kiếm cơ hội. Song quản trị rủi ro nhất quán của HPG là đa dạng hóa nguồn cung và “không bao giờ để phụ thuộc hoàn toàn vào một nguồn duy nhất” khi hiện đang nhập khẩu tới 90%.
Chiều 20/4, Quốc hội thảo luận tại hội trường về phát triển kinh tế - xã hội. ông Phạm Trọng Nhân, Phó chủ tịch Liên đoàn Lao động TP HCM cho rằng mỗi năm, kinh tế tư nhân đóng góp một nửa vào tổng giá trị sản phẩm quốc nội (GDP), hơn 30% ngân sách. Tuy nhiên, khu vực này vẫn đối mặt với nhiều khó khăn như lượng doanh nghiệp rời thị trường ở mức cao, hay chiếm chưa tới 30% xuất khẩu (phần còn lại thuộc khối FDI).
"Chênh lệch này cho thấy kinh tế tư nhân chủ yếu vẫn hoạt động ở thị trường nội địa, phân khúc giá trị thấp. Những lĩnh vực chiến lược, công nghệ cao và hạ tầng lại thiếu vai trò dẫn dắt của thành phần này", ông nói.
Phó chủ tịch Liên đoàn Lao động TP HCM đề xuất cần có luật riêng về đảm bảo phát triển kinh tế tư nhân. Bởi theo ông, kinh tế tư nhân vẫn đang vận hành trong khuôn khổ thể chế chưa tương xứng, gặp khó trong tiếp cận vốn tín dụng.
Đề xuất được ông Nhân đưa ra trong bối cảnh Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó đặt mục tiêu khu vực này chiếm 70% GDP vào 2030. Thủ tướng cũng cam kết tạo mọi điều kiện để doanh nghiệp tư nhân phát triển. Tuy nhiên, theo ông Nhân từ đó đến nay, Quốc hội mới ban hành thêm Nghị quyết 198 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân.
Ông đề nghị luật cho khu vực kinh tế tư nhân cần xác lập các nguyên tắc nền tảng về bảo vệ quyền, bảo đảm sự ổn định và tính dự báo của môi trường pháp lý. Đây cũng là cơ sở để các luật chuyên ngành tham chiếu và thực thi thống nhất, thay vì tạo thêm ưu đãi riêng lẻ.
Ba trụ cột của luật phát triển kinh tế tư nhân, theo ông Nhân, cần tập trung, đó là cần "bình đẳng, thực chất và nhất quán" giữa các thành phần kinh tế trong tiếp cận nguồn lực, cơ hội phát triển từ đất đai, tín dụng, đầu tư và thị trường.
Cùng với đó, luật cũng cần xác lập vùng an toàn pháp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và bảo vệ quyền tài sản dài hạn theo hướng bảo vệ người thực hiện đúng quy định pháp luật tại thời điểm quyết định. "Quy định này có thể giúp hạn chế tối đa rủi ro phát sinh từ thay đổi chính sách hoặc cách hiểu khác nhau trong thực thi", ông nói thêm.
Ông Trịnh Xuân An, Uỷ viên Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại của Quốc hội cũng cho rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa là động lực quan trọng nhất của tăng trưởng, nhưng đang gặp nhiều khó khăn. "Vấn đề sâu xa nhất là thể chế chưa thực sự thuận lợi để doanh nghiệp nhỏ và vừa lớn mạnh", ông An nói.
Theo ông, nhiều doanh nghiệp "không thiếu cơ hội", nhưng gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư, mở rộng sản xuất, tiếp cận nguồn lực và triển khai dự án. "Một doanh nghiệp có thể chấp nhận rủi ro thị trường, nhưng khó yên tâm khi môi trường pháp lý còn tiềm ẩn những yếu tố bất định", ông An cho hay.
Vì vậy, đại biểu đề nghị chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang đồng hành cùng doanh nghiệp. Theo ông, chính sách cần tập trung vào giảm chi phí tuân thủ, rủi ro pháp lý, cũng như thiết kế cơ chế thực chất để doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận vốn, đất đai và tham gia sau vào chuỗi giá trị.
Về cải cách thủ tục hành chính, ông gợi ý Chính phủ nên đưa ra những tiêu chí để việc cắt giảm đi vào thực chất, loại bỏ những thủ tục không cần thiết, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp.
Năm nay, Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế trên 10%. Vốn là một trong những nguồn lực quan trọng với doanh nghiệp, để thúc đẩy mục tiêu này. Do đó, ông Trịnh Xuân An đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét nới hạn mức tín dụng có chọn lọc, ưu tiên với các nhà băng có chất lượng tài sản, nợ xấu thấp. Việc này nhằm hướng dòng vốn vào sản xuất kinh doanh, thay vì áp dụng chung một mức trần cho toàn hệ thống.
"Tăng trưởng tín dụng chỉ khoảng 15%, rất khó để tạo dư địa tăng trưởng hai chữ số. Dòng vốn không tương xứng, thì mục tiêu tăng trưởng cao sẽ khó đạt", ông chốt lại.
Tại Diễn đàn Nhịp cầu Phát triển Việt Nam 2026 ngày 13/5, Phó thủ tướng Nguyễn Văn Thắng cho biết Việt Nam đang chuyển từ tư duy thu hút FDI đại trà sang lựa chọn các dự án chất lượng.
"FDI thế hệ mới không chỉ đến Việt Nam để sản xuất hay khai thác thị trường, cần tạo ra giá trị, năng lực và vị thế mới trong chuỗi giá trị toàn cầu", ông nói.
Thay vì chỉ quan tâm quy mô vốn đầu tư, Việt Nam thu hút các dự án ngoại chú trọng công nghệ, tạo giá trị gia tăng, đào tạo nhân lực và kết nối với doanh nghiệp Việt tham gia chuỗi cung ứng. Các lĩnh vực được ưu tiên rót vốn giai đoạn tới bao gồm bán dẫn, AI, dữ liệu, công nghệ sinh học, dược phẩm, năng lượng sạch và logistics hiện đại.
Hiện tại, Việt Nam có hơn 46.500 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký hơn 543 tỷ USD. Vốn thực hiện lũy kế đạt khoảng 357,6 tỷ USD. Khu vực FDI hiện đóng góp khoảng trên 20% GDP, khoảng 70% kim ngạch xuất khẩu và tạo việc làm cho hàng triệu lao động.
Việt Nam vẫn duy trì vị thế thu hút FDI hàng đầu ASEAN với sự hiện diện của nhiều tập đoàn công nghệ lớn. Tuy vậy, Phó thủ tướng đánh giá liên kết giữa khối ngoại và doanh nghiệp trong nước vẫn còn hạn chế. Các công ty trong nước mới tham gia chuỗi giá trị của doanh nghiệp FDI ở phân khúc giá trị gia tăng thấp.
Ông cũng nhìn nhận cạnh tranh thu hút đầu tư toàn cầu đã thay đổi cùng với xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng, chuyển đổi xanh - số. Theo đó, nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới chất lượng thể chế, ổn định chính sách, hạ tầng chiến lược, dữ liệu và nguồn nhân lực chất lượng cao, thay vì chỉ ưu đãi hay chi phí lao động thấp.
Để thu hút vốn ngoại thế hệ mới, ông cho biết Chính phủ sẽ tiếp tục cắt giảm thủ tục, đầu tư hạ tầng và nhân lực, đồng thời xử lý nghiêm tình trạng chuyển giá, gian lận thương mại và vi phạm môi trường.
