Một trong những “lỗ hổng tư duy” lớn nhất trên thị trường nhà ở Việt Nam là: mua nhà nhưng không tính chi phí bảo trì. Ngôi nhà được coi như tài sản sẽ tự tăng giá theo thời gian, trong khi thực tế phần xây dựng của nó lại đang âm thầm hao mòn từng năm. Khi không được bảo trì đúng mức, giá trị không những không tăng mà còn giảm nhanh hơn nhiều người tưởng. Đã đến lúc cần nhìn nhận lại: nhà ở là tài sản phải trích lập chi phí bảo trì hàng năm, giống như bất kỳ loại tài sản sản xuất nào khác.
Với nhà ở riêng lẻ, mức trích lập hợp lý nên là khoảng 1-2% giá trị xây dựng mỗi năm. Đây không phải khoản chi bắt buộc phải sử dụng ngay, mà là quỹ để xử lý các chu kỳ xuống cấp: sơn sửa, chống thấm, hệ thống điện nước, mái, thiết bị. Nếu không trích lập đều đặn, chi phí sẽ dồn lại thành những khoản lớn sau 5-10 năm. Khi đó, nhiều gia đình buộc phải trì hoãn sửa chữa hoặc làm chắp vá. Hệ quả là ngôi nhà xuống cấp nhanh, chi phí sửa chữa tăng cao và giá trị tài sản giảm mạnh.
Một nghịch lý đang tồn tại: rất nhiều người để căn nhà mình đang ở dần cũ nát, nhưng lại tích cực đi tìm mua nhà đất mới với kỳ vọng “đầu tư”. Điều này phản ánh một sai lệch trong cách nhìn nhận tài sản: chú trọng tăng giá trên giấy, bỏ qua giá trị thực tế.
Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm, nhà không sử dụng xuống cấp rất nhanh: ẩm mốc, nứt tường, thấm nước, hư hỏng hệ thống kỹ thuật. Phần xây dựng – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản – bị hao mòn theo thời gian, thường ở mức khoảng 2% mỗi năm nếu không được bảo trì đúng cách. Vì vậy, việc “ôm nhà chờ tăng giá” thực chất là một phép tính thiếu đầy đủ. Giá trị hợp lý của một ngôi nhà cần được xác định dựa trên: Giá trị xây dựng ban đầu – hao mòn hàng năm + chi phí bảo trì thực chi
Nếu không bảo trì, phần hao mòn sẽ tích lũy, và khi giao dịch, người mua có kinh nghiệm sẽ đánh giá kỹ tình trạng công trình để ép giá. Những kỳ vọng tăng giá dựa trên tin đồn hoặc tâm lý đám đông vì thế dễ bị triệt tiêu.
>> Dĩnh bẫy ‘cò’ đất bán cắt lỗ chung cư 80 triệu một m2
Để thị trường vận hành lành mạnh, tôi cho rằng cần bổ sung các công cụ chính sách phù hợp:
Thứ nhất, cần có hướng dẫn rõ ràng về trích lập chi phí bảo trì nhà ở như một chuẩn mực tài chính. Khi người dân ý thức được đây là nghĩa vụ định kỳ, việc duy trì chất lượng nhà ở sẽ trở thành thông lệ.
Thứ hai, cần cho phép khấu trừ chi phí bảo trì hợp lý khi tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc cho thuê. Khi đó, người sở hữu nhiều nhà sẽ có động lực đưa tài sản vào khai thác để tạo dòng tiền và hợp thức hóa chi phí, thay vì để trống.
Thứ ba, cần xem xét đánh thuế đối với nhà bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả. Mục tiêu không phải là tăng gánh nặng thuế, mà là tạo áp lực để tài sản phải được đưa vào sử dụng. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, việc để nhà trống sẽ trở nên không còn hấp dẫn.
Khi chi phí bảo trì và hao mòn được tính toán đầy đủ, cả người mua lẫn cơ quan quản lý sẽ có căn cứ rõ ràng hơn để định giá bất động sản. Giá trị nhà không còn bị dẫn dắt bởi tin đồn, mà phản ánh sát hơn tình trạng thực tế của công trình. Điều này cũng giúp phân biệt rõ giữa hai thành phần: giá trị đất và giá trị xây dựng. Trong khi đất có thể tăng giá do vị trí và quy hoạch, phần xây dựng lại có xu hướng giảm giá theo thời gian nếu không được duy tu.
Việc tính đúng và đủ chi phí bảo trì không chỉ là câu chuyện của từng hộ gia đình, mà còn ảnh hưởng tới cấu trúc nền kinh tế. Khi tổng chi phí bảo trì nhà ở được đưa vào tính toán, có thể ước lượng được lượng thu nhập thực tế mà người dân còn lại để mua nhà mới. Nếu phần lớn nguồn lực tài chính bị “chôn” vào việc tích trữ nhà đất mà không sử dụng, nền kinh tế sẽ kém năng động.
Ngược lại, khi tài sản được đưa vào khai thác và bảo trì đều đặn, nhu cầu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo sẽ tạo ra một thị trường xây dựng lành mạnh và bền vững. Ngành xây dựng khi đó phát triển dựa trên nhu cầu thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các chu kỳ tăng nóng của bất động sản.
Tóm lại, nhà ở không phải tài sản “để đó sẽ tăng giá”, mà là tài sản cần được bảo trì và sử dụng hiệu quả. Trích lập chi phí bảo trì hàng năm, đánh thuế nhà bỏ hoang và minh bạch hóa giá trị xây dựng là những bước cần thiết để điều chỉnh hành vi trên thị trường. Khi mỗi ngôi nhà được chăm sóc đúng mức và được đưa vào sử dụng, không chỉ giá trị tài sản của từng cá nhân được bảo vệ, mà nguồn lực của cả nền kinh tế cũng được phân bổ hiệu quả hơn.
Càng trưởng thành tôi càng nhận ra một điều trong gia đình, thứ khó nhất không phải là yêu thương nhau. Mà là tôn trọng nhau.
Người Việt mình từ nhỏ đã được dạy "kính trên nhường dưới", dạy phải lễ phép với người lớn, phải biết điều, biết nhịn, biết giữ hòa khí. Những điều đó không sai, thậm chí rất đẹp.
Nhưng càng sống, càng trải nghiệm, tôi càng nghĩ trước khi là bố mẹ chồng - con dâu, bố mẹ vợ - con rể, trước khi là anh em, cô dì, chú bác... thì giữa hai người vẫn nên là mối quan hệ giữa người với người. Mà giữa con người với nhau, điều căn bản nhất phải là sự tôn trọng.
Người trẻ cần lễ phép. Nhưng người lớn cũng cần công bằng và tử tế. Người nhỏ tuổi nên biết nhường. Nhưng người lớn tuổi cũng không nên lấy tuổi tác làm quyền lực.
Tôi nghĩ nhiều mâu thuẫn trong gia đình Việt Nam không bắt đầu từ chuyện tiền bạc hay đúng sai lớn lao. Nó bắt đầu từ cảm giác: "Người kia không tôn trọng mình".
Người lớn cảm thấy con cháu cứng đầu, không còn như ngày xưa. Người trẻ lại cảm thấy mình đã trưởng thành nhưng vẫn không được lắng nghe. Có những người làm cha mẹ cả đời hy sinh nên vô thức nghĩ rằng: "Thương thì phải nghe lời".
Có những người làm con cả đời bị áp đặt nên khi trưởng thành chỉ muốn được tự quyết cuộc sống của mình. Rồi khoảng cách thế hệ bắt đầu từ đó.
Tôi vẫn luôn tin rằng hiếu thảo không có nghĩa là phục tùng. Và có ý kiến riêng cũng không đồng nghĩa với vô lễ. Một người trẻ trưởng thành là người biết nói chuyện mềm mỏng nhưng vẫn có ranh giới. Một người lớn đáng kính là người không cần dùng quyền uy vẫn khiến con cháu nể trọng.
Sự tôn trọng thật sự chưa bao giờ đến từ việc: "Ai lớn tuổi hơn". Mà đến từ cách người đó cư xử. Gia đình khỏe mạnh không phải là gia đình không có tranh cãi. Mà là nơi người trẻ được nói, người lớn được lắng nghe, và không ai phải dùng sự im lặng hay nhịn nhục để giữ bình yên.
Càng trưởng thành tôi càng hiểu muốn được tôn trọng, trước hết mình cũng phải biết tôn trọng người khác. Dù là người trẻ hay người lớn tuổi... thì điều đó vẫn luôn đúng.
"Kinh doanh gì cũng phải có cái gọi là chi phí vận hành, thế mà tôi thấy nhiều chủ trọ lại cho rằng việc họ thu giá điện cao là để bù vào 'phần hao hụt từ công tơ tổng xuống từng phòng và chi phí điện dùng chung như hành lang, bơm nước, camera'. Thử hỏi một phòng trọ không có điện, không có nước thì có ai thuê không? Cái này là chi phí vận hành mà chủ trọ phải tự bỏ ra để kinh doanh, chứ làm sao có thể tính vào tiền điện của người thuê trọ được?
Thực tế hiện nay có rất nhiều khu trọ đang áp dụng phí quản lý khoảng 100.000 đến 200.000 đồng một phòng, nhưng tiền điện, nước vẫn cao ngất ngưởng. Tôi nhớ thời sinh viên mình có thuê một phòng trọ cùng nhà với chủ. Họ cho thuê tổng cộng bốn phòng, tiền điện 3.000 đồng một kW, tiền nước 100.000 đồng một người.
Vào một ngày nọ, khi dắt xe ra khỏi nhà, tôi vô tình thấy hóa đơn tiền điện, nước của nhà chủ. Lúc đó tôi mới phát hiện ra mức phí chủ trọ thu của chúng tôi cao hơn nhiều số tiền thực tế phải trả cho bên điện lực. Chủ trọ không những thu được tiền lời từ việc cho thuê phòng, mà họ còn thu được một khoản lớn tiền điện, nước của khách trọ.
Thực sự, tôi đã rất sốc khi biết được chuyện này. Thật bất công khi trời tối tôi cũng không dám mở cái đèn tuýp 0.8 m cho sáng cái phòng để ăn cơm, chỉ dám bật đèn học vì giá tiền điện quá cao. Vậy mà chủ trọ mở máy lạnh cả ngày, vì tiền điện đã có những người đi thuê trọ như chúng tôi gánh hộ".
Đó là chia sẻ của độc giả Caolinh về thực trạng nhiều chủ nhà trọ thu tiền điện của người thuê cao hơn mức quy định khi mua điện theo giá bán lẻ sinh hoạt. Theo Nghị định 133, từ ngày 25/5, chủ nhà trọ thu tiền điện của người thuê không đúng mức giá quy định sẽ bị phạt 20-30 triệu đồng. Mức phạt này cao gấp ba lần mức hiện hành, vốn chỉ 7-10 triệu đồng. Dẫu vậy, thực tế hiện nay tình trạng chủ trọ thu tiền điện cao hơn mức quy định vẫn xảy ra khá phổ biến. Quy định này nhận được nhiều sự đồng tình từ phía người thuê trọ, tuy nhiên không ít chủ nhà trọ lại lo lỗ.
>> Nỗi lo đánh thuế nhà cho thuê, người thuê nhà gánh hết
Ủng hộ quy định mới, bạn đọc Truongnv.cland bày tỏ quan điểm: "Tôi có chơi với một chị cho thuê nhà trọ. Chị tâm sự rằng tiền điện nước nhà mình dùng thoải mái, hầu như không phải mất tiền, vì cho thuê phòng trọ lấy giá cao. Người thuê trọ gánh hết. Thực tế, nhiều người cho thuê trọ cứ kêu chi phí tiêu hao này kia nhưng phần lớn họ đều thu thêm tiền của người thuê.
Ngoài tiền dùng điện theo công tơ phải trả giá cao ra, không ít chủ nhà trọ còn thu thêm tiền điện hành lang, thang máy, bơm nước, điện cầu thang, nhà để xe, tiền điện khấu hao... Họ chia theo phòng hoặc theo đầu người. Tóm lại, chủ trọ vẽ đủ kiểu để tận thu của người thuê, hầu như không bao giờ thiệt cả, thậm chí còn có lãi. Chỉ khổ những người đi thuê trọ".
Đề xuất giải pháp để ngăn chặn tình trạng chủ nhà trọ thu tiền điện của người thuê không đúng giá quy định, độc giả Phanhongdaklak bình luận: "Một việc tưởng như đơn giản là mua bán điện giữa ngành điện với chủ nhà trọ, và giữa chủ nhà trọ với người thuê trọ, lại nảy sinh nhiều vướng mắc. Để tháo gỡ những vấn đề này, phải có sự vào cuộc của nhiều ngành, nhiều cấp.
Trước hết, về thủ tục tạm trú của người thuê, không cần được xem là điều kiện để tính giá điện theo hộ. Việc đăng ký tạm trú chỉ để quản lý về trật tự xã hội, ai không đăng ký tạm trú thì phải chịu chế tài của pháp luật về hành vi này.
Việc bán điện từ công tơ tổng của chủ nhà trọ theo cách chia bình quân số lượng điện tiêu thụ cho từng phòng là không hợp lý. Chủ trọ cần mắc các công tơ phụ ở từng phòng, ai dùng nhiều trả tiền nhiều, ai dùng ít trả tiền ít. Số điện năng hao hụt được cộng vào để tình bình quân giá điện phải thu, điện khu vực chung do chủ cơ sở tính chung vào giá thuê phòng. Để hạn chế việc xử dụng điện quá mức giá ưu đãi, chủ phòng trọ có thể quy định lượng điện tối đa được xử dụng của mỗi phòng.
Mỗi địa phương cần có văn bản nhắc nhở chính quyền cấp cơ sở phải thực hiện trách nhiệm xử lý các trường hợp vi phạm về giá bán điện theo quy định, không né tránh. Trên thực tế, vẫn có nhiều cơ sở cho thuê trọ thu tiền điện theo giá quy định. Đây chính là những bài học sống động cần được cơ quan chức năng, cơ quan truyền thông lan tỏa để nhân rộng. Người lao động phải thuê nhà trọ là những người có nhiều khó khăn. Mong rằng các cấp, các ngành quan tâm giải quyết việc dùng điện của họ một cách hợp lý nhất".
Thời gian gần đây, việc đưa vào hoạt động tuyến xe buýt 172 kết nối trung tâm TP HCM với khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đã nhận được nhiều sự quan tâm từ người dân. Là một người từng sinh sống tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, tôi thực sự cảm thấy vui mừng khi biết tin tuyến xe này được triển khai. Đây là một giải pháp thiết thực, giúp người dân có thêm lựa chọn di chuyển thuận tiện, đặc biệt là những ai có nhu cầu đi lại giữa hai khu vực với chi phí tiết kiệm hơn so với các phương tiện khác.
Bản thân tôi còn chủ động sắp xếp thời gian để trực tiếp trải nghiệm tuyến xe buýt này. Tính đến hiện tại, tôi đã đi thử hai lần và có những đánh giá tương đối rõ ràng về chất lượng dịch vụ.
Trước hết, phải ghi nhận những lợi ích mà tuyến xe buýt 172 mang lại. Xe được đầu tư mới, sạch sẽ và có hệ thống điều hòa mát mẻ, tạo cảm giác thoải mái cho hành khách trong suốt hành trình. Nhân viên phục vụ trên xe cũng rất tận tình, hòa nhã và lịch sự, góp phần tạo nên trải nghiệm tích cực. Thời gian di chuyển khá nhanh, các điểm dừng được bố trí hợp lý, thuận tiện cho người dân lên xuống. Đặc biệt, mức giá vé được đánh giá là hợp lý, phù hợp với nhiều đối tượng hành khách.
>> 'Xe buýt TP HCM nên hoạt động đến 23h30'
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, tuyến xe vẫn còn tồn tại một số bất cập cần được cải thiện. Điểm đáng chú ý nhất là thời gian chờ giữa các chuyến còn quá lâu, dao động từ 1 đến 2 tiếng. Điều này phần nào làm giảm đi ý nghĩa "linh hoạt" vốn có của xe buýt. Ngoài ra, xe chưa có hệ thống thông báo điểm dừng sắp tới, gây bất tiện cho những hành khách không quen tuyến đường. Số lượng ghế ngồi cũng khá hạn chế, đặc biệt vào các dịp cuối tuần hoặc lễ, dễ xảy ra tình trạng chen lấn, thậm chí tranh chỗ khi xe đến trạm mà số ghế còn lại không nhiều.
Từ những trải nghiệm thực tế, tôi xin đưa ra một vài góp ý để tuyến xe buýt 172 có thể phục vụ người dân tốt hơn. Cụ thể, vào những ngày thường, khi lượng khách không quá đông, có thể giãn cách thời gian giữa các chuyến. Ngược lại, vào cuối tuần và các dịp lễ, nên tăng cường thêm chuyến để đáp ứng nhu cầu đi lại cao. Bên cạnh đó, có thể xem xét lắp đặt hệ thống lấy số thứ tự tự động tại các trạm dừng chính, giúp hành khách đến trước được ưu tiên lên xe khi số chỗ ngồi có hạn, từ đó giảm thiểu tình trạng chen lấn, mất trật tự.
Nhìn chung, tuyến xe buýt 172 là một bước tiến đáng ghi nhận trong việc cải thiện hệ thống giao thông công cộng liên tỉnh. Nếu khắc phục được những hạn chế hiện tại, đây chắc chắn sẽ trở thành phương tiện di chuyển lý tưởng cho đông đảo người dân.
