Sau hai phiên điều chỉnh liên tiếp cuối tuần trước, thị trường chứng khoán ngày 25/5 ghi nhận diễn biến hồi phục khi lực cầu quay trở lại ở một số nhóm vốn hóa lớn, đặc biệt là bất động sản và tài chính.
Dù thanh khoản vẫn ở mức thấp và áp lực bán chưa hoàn toàn suy giảm, VN-Index vẫn duy trì được sắc xanh trong phần lớn thời gian giao dịch và đóng cửa tăng gần 9 điểm.
Ngay từ đầu phiên, thị trường chịu áp lực điều chỉnh nhưng lực mua tại nhóm cổ phiếu trụ đã giúp VN-Index nhanh chóng lấy lại đà tăng. Trong phiên sáng, bộ đôi VIC và VHM đóng vai trò nâng đỡ đáng kể cho chỉ số, có thời điểm giúp VN-Index tăng khoảng 9 điểm.
Tuy nhiên, giao dịch thận trọng cùng dòng tiền chưa thực sự cải thiện khiến chỉ số thu hẹp đà tăng về cuối buổi sáng.
Kết thúc phiên giao dịch, VN-Index tăng 8,9 điểm, tương đương 0,47%, lên 1.886,03 điểm. Chỉ số có thời điểm tiến sát vùng 1.891 điểm trong phiên chiều nhưng không giữ được đà bứt phá.
Thanh khoản thị trường vẫn ở mức tương đối khiêm tốn. Tổng khối lượng giao dịch trên HoSE đạt hơn 702,5 triệu cổ phiếu, trong đó khối lượng khớp lệnh đạt 495,2 triệu đơn vị và giao dịch thỏa thuận đạt 207,4 triệu đơn vị. Tổng giá trị giao dịch đạt 18.958 tỷ đồng.
Độ rộng thị trường nghiêng nhẹ về phía tiêu cực với 129 mã tăng giá, 174 mã giảm giá và 72 mã đứng tham chiếu.
Dòng tiền tập trung mạnh nhất vào nhóm tài chính với giá trị giao dịch hơn 5.586 tỷ đồng, tiếp đến là bất động sản với gần 2.596 tỷ đồng. Đây cũng là hai nhóm ngành có mức tăng nổi bật nhất trong phiên.
Nhóm bất động sản trở thành tâm điểm khi nhiều cổ phiếu duy trì sắc xanh tích cực. VHM tăng 3,19% lên 158.700 đồng/cổ phiếu, VRE tăng 3,47%, VIC tăng 1,06%, KDH tăng 3,15% và VPI tăng 3,04%.
Một số mã khác như DIG, DXG và PDR cũng đóng cửa trên tham chiếu. Trong khi đó, NVL và TCH đứng giá, còn CEO giảm 1,2%.
Tại nhóm tài chính, dòng tiền tiếp tục hướng đến các cổ phiếu ngân hàng và chứng khoán. SHB dẫn đầu thanh khoản toàn thị trường với hơn 47,4 triệu cổ phiếu được sang tay, đồng thời tăng 1,11%.
ACB tăng 3,06%, HDB tăng 2,13%, TCB tăng 1,09%, VPB tăng 0,75% và MBB tăng 0,61%. Ở nhóm chứng khoán, VND tăng 0,86%, trong khi SSI giảm nhẹ 0,36% và VIX đứng giá.
Nhóm hàng tiêu dùng không thiết yếu diễn biến phân hóa nhưng vẫn đóng góp tích cực cho thị trường. VJC tăng 2,18%, VPL tăng 2,46%, VGT tăng 1,71% và OCH tăng kịch trần 9,59%.
Ở chiều ngược lại, năng lượng là nhóm giảm mạnh nhất thị trường khi chỉ số ngành mất 4,91%.
Hàng loạt cổ phiếu dầu khí chịu áp lực bán mạnh như OIL giảm 5,77%, PLX giảm 5,36%, BSR giảm 5,05%, PVD giảm 4,91% và PVS giảm 4,76%. Sự suy yếu của nhóm dầu khí cũng kéo theo đà giảm tại nhóm dịch vụ hạ tầng, nơi GAS mất 3,42%.
Nhóm công nghệ cũng giao dịch kém tích cực. FPT giảm 2,13%, CMG giảm 1,6% và ELC giảm 1,21%, khiến chỉ số ngành công nghệ giảm 0,7%.
Về giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài, khối ngoại tiếp tục bán ròng mạnh với giá trị hơn 2.008 tỷ đồng. Áp lực bán tập trung chủ yếu tại MSB với giá trị bán ròng lên tới 1.579 tỷ đồng. Các mã khác bị bán ròng đáng kể gồm HPG, ACB, DCM và SSI. Ở chiều mua, dòng vốn ngoại giải ngân vào MSN, HDB, VIC, VHM và LPB.
Bán nhà ở xã hội sau 5 năm không phải mất khoản phí nào?
Sau 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ, bên mua nhà ở xã hội sẽ được bán lại nếu nhà ở đó đã được cấp Giấy chứng nhận.
Tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
"Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế".
Như vậy, trường hợp bán nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành), mà vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiếp tục nộp theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Sau ngày 1/8/2024, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền nhà và được cấp Giấy chứng nhận thì việc bán nhà ở xã hội (không phải là nhà ở riêng lẻ) sau thời hạn 5 năm không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập theo pháp luật về thuế và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời, việc bán lại nhà này theo cơ chế thị trường, tuân theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.
Như vậy, sau 05 năm, khi bán nhà ở xã hội, bên bán sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất như theo quy định cũ. Tuy nhiên, cần lưu ý Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân và 50% tiền sử dụng đất.
Nói tóm lại:
- Trường hợp bán nhà ở xã hội là không phải nhà ở riêng lẻ (thường là chung cư): Không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Trường hợp bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở 2014 mà đến 01/8/2024 (ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành) mà vẫn chưa nộp thì vẫn tiếp tục nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan.
Các khoản thuế, phí bắt buộc phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm
Để được chuyển nhượng nhà ở xã hội, bên bán phải đáp ứng đủ 02 điều kiện:
- Nhà đã mua, thuê mua được 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở.
- Có Giấy chứng nhận.
Theo đó, 04 khoản thuế, phí bắt buộc phải nộp chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 05 năm gồm:
Tiền sử dụng đất
Như đã đề cập tại mục 1, theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:
- Trường hợp bán nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ: Người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Người bán có nghĩa vụ nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính này là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất.
Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn.
Như vậy, mức thuế thu nhập cá nhân người bán nhà ở xã hội phải đóng là:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%
Lệ phí trước bạ
Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% giá trị chuyển nhượng.
Khảo sát tại nhiều dự án nhà ở xã hội, dù căn hộ đã được sử dụng nhiều năm nhưng giá tăng nhiều lần, ngang ngửa căn hộ tại các dự án nhà thương mại. Giá rao bán có nơi lên tới 50 triệu đồng/m2.
Nếu như trước đây, một căn nhà ở xã hội khi chuyển nhượng phải đóng 50% tiền sử dụng đất rơi vào khoảng 120-200 triệu đồng. Với quy định mới hiện nay, người dân không phải mất phí này.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội
Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể như sau:
Ngoài ra, còn có thể phát sinh một số khoản phí khác như phí thẩm định giá, phí môi giới, phí cấp giấy chứng nhận,... tương tự như chi phí khi sang tên nhà đất thông thường.
Những khoản phí và lệ phí này do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
Các công ty chứng khoán đánh giá VN-Index đang dần củng cố động lực sau nhịp hồi phục cuối quý II, dù diễn biến ngắn hạn vẫn có thể xuất hiện rung lắc. Dòng tiền được cải thiện cùng kỳ vọng từ kết quả kinh doanh quý II, tăng trưởng kinh tế và triển vọng nâng hạng thị trường được xem là những yếu tố hỗ trợ xu hướng tăng trong thời gian tới.
Theo CTCK Vietcombank (VCBS), VN-Index kết phiên với mẫu nến Hammer và lấy lại mốc 1.860 điểm nhờ lực cầu duy trì ổn định.
Trên đồ thị ngày, chỉ báo CMF đang hướng lên, phản ánh dòng tiền có dấu hiệu cải thiện. Tuy nhiên, các chỉ báo +/-DI và ADX vẫn nằm dưới ngưỡng 25, cho thấy thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục dao động giằng co với các nhịp tăng giảm đan xen trong ngắn hạn.
Ở khung thời gian giờ, MACD đi ngang tại vùng thấp trong khi RSI nhích lên, cho thấy động lực tăng đang được củng cố. Dù vậy, chỉ số vẫn có thể đối mặt với các nhịp rung lắc khi tiến gần vùng mây Ichimoku.
VCBS cho rằng vùng 1.850-1.870 điểm đang đóng vai trò hỗ trợ tốt nhờ lực cầu ổn định. Nhà đầu tư được khuyến nghị tiếp tục nắm giữ các cổ phiếu duy trì xu hướng tăng, đồng thời cân nhắc giải ngân vào những mã vừa bứt phá sau giai đoạn tích lũy và đang thu hút dòng tiền trở lại, đặc biệt ở nhóm ngân hàng và chứng khoán.
CTCK Tiên Phong (TPS) nhận định xu hướng trung và dài hạn của thị trường vẫn tích cực khi VN-Index tiếp tục duy trì trên các đường trung bình động quan trọng và hệ thống MA vẫn giữ cấu trúc của một xu hướng tăng.
Theo đó, nhịp hồi phục hiện tại có thể cho thấy áp lực điều chỉnh ngắn hạn đang dần được hấp thụ. Nếu lực cầu tiếp tục được duy trì trong các phiên tới, VN-Index có khả năng sớm quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng chính.
CTCK SHS cho biết thị trường khép lại quý II/2026 với sự phân hóa rõ nét. Chỉ số chủ yếu được nâng đỡ bởi một số cổ phiếu vốn hóa lớn, trong khi phần lớn cổ phiếu diễn biến kém tích cực. Điều này cũng phản ánh qua hiệu suất của nhiều quỹ ETF, vốn thấp hơn mức tăng của VN-Index.
Theo SHS, tổng vốn hóa thị trường hiện đạt khoảng 422 tỷ USD, tương đương 82% GDP năm 2025. Riêng nhóm Vingroup có vốn hóa khoảng 102 tỷ USD, chiếm 24,1% tổng vốn hóa toàn thị trường.
Bước sang quý III/2026, SHS kỳ vọng thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố như tăng trưởng GDP quý II, kế hoạch điều hành kinh tế cuối năm, lạm phát hạ nhiệt, tín dụng trung và dài hạn cải thiện, triển vọng nâng hạng thị trường cùng kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Công ty đánh giá dòng tiền và chất lượng thị trường đang cải thiện, qua đó mở ra nhiều cơ hội đầu tư hơn.
DHC: Ông Nguyễn Thanh Nghĩa - Thành viên HĐQT CTCP Đông Hải Bến Tre, đã bán hơn 115.000 cổ phiếu từ ngày 28/5 đến 26/6. Sau giao dịch, ông còn nắm giữ 986 cổ phiếu.
KDC: Bà Vương Bửu Linh - Thành viên HĐQT CTCP Tập đoàn Kido, mua hơn 330.000 cổ phiếu trong tổng số 1,5 triệu cổ phiếu đăng ký từ ngày 1/6 đến 29/6. Sau giao dịch, bà sở hữu hơn 3,8 triệu cổ phiếu, tương đương 1,31% vốn điều lệ.
YEG: CTCP Tập đoàn Yeah1 thông qua kế hoạch chuyển nhượng hơn 2,39 triệu cổ phần, tương đương 59,95% vốn tại CTCP Tstudio, dự kiến thực hiện trong năm 2026.
TVC: Bà Nguyễn Thị Hằng - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Quản lý tài sản T-Corp, đã bán toàn bộ 100.000 cổ phiếu TVC trong hai phiên 23-24/6.
Mùa Đại hội đồng cổ đông năm 2026 tiếp tục là dịp để cổ đông và lãnh đạo doanh nghiệp bàn về kế hoạch kinh doanh, giải trình số liệu tài chính, nhưng đồng thời cũng dần trở thành một "diễn đàn mở" - nơi những người đứng đầu trực tiếp thể hiện quan điểm, chiến lược và cách nhìn nhận về thị trường.
Do đó, mỗi cuộc đại hội cổ đông không còn là cuộc gặp thường niên, mà trở thành phép thử cho cam kết dài hạn của doanh nghiệp với các cổ đông. Sự quan tâm của nhà đầu tư cũng đang dịch chuyển, từ những con số lợi nhuận sang cách doanh nghiệp vận hành, chất lượng giải trình và văn hóa đối thoại của ban lãnh đạo.
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, còn Việt Nam đặt mục tiêu hướng tới tăng trưởng 2 con số, mỗi cam kết về mở rộng đầu tư, tái cấu trúc hay tìm kiếm động lực lợi nhuận mới đều được nhà đầu tư soi chiếu không chỉ ở tính hợp lý, mà còn ở khả năng thực thi.
Năm nào cũng vậy, đại hội cổ đông của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hòa Phát (mã: HPG) luôn thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư. Năm nay, sự quan tâm đó được thể hiện rõ hơn khi đại hội ghi nhận gần 1.000 cổ đông tham dự, đại diện cho 7,6 tỷ cổ phiếu đang lưu hành - con số này không chỉ phản ánh sức hút của doanh nghiệp trên thị trường, mà còn cho thấy độ lớn của niềm tin mà nhà đầu tư đặt vào ban lãnh đạo.
Hòa Phát hiện có hơn 300.000 cổ đông. Khi nhắc đến con số này, tỷ phú Trần Đình Long - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hòa Phát cho biết bản thân "bị choáng", đồng thời thừa nhận đó vừa là áp lực, vừa là niềm tự hào.
Trong phần đối thoại trực tiếp với các nhà đầu tư, ông Trần Đình Long luôn trả lời một cách thẳng thắn các vấn đề mà cổ đông đưa ra. Nội dung trả lời luôn đúng trọng tâm, không lòng vòng, không giấu giếm những thông tin mang tính tiêu cực hay bất lợi cho doanh nghiệp.
Đáng chú ý, Chủ tịch Hòa Phát khẳng định sẽ không bao giờ đưa ra khuyến nghị mua hay bán cổ phiếu HPG, qua đó thể hiện rõ ràng ranh giới giữa vai trò điều hành doanh nghiệp và quyết định đầu tư của cổ đông.
Bên cạnh đó, hình ảnh quen thuộc khi vị tỷ phú được nhiều cổ đông chủ động tiếp cận, trao đổi và chụp ảnh tại các kỳ đại hội cũng phần nào phản ánh sự gần gũi, cởi mở của lãnh đạo doanh nghiệp - yếu tố góp phần củng cố niềm tin trên thị trường.
Không chỉ ở khối sản xuất, yêu cầu về minh bạch và năng lực thực thi cũng đang được đặt ra rõ nét hơn với các doanh nghiệp tài chính.
Tại đại hội của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI (mã: SSI), câu hỏi về việc giữ vị thế "anh cả" được đặt ra trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt. Chủ tịch HĐQT Nguyễn Duy Hưng cho rằng, vai trò này không nằm ở việc giành thị phần bằng mọi giá, mà ở khả năng dẫn dắt và định hình thị trường. "Anh cả không có nghĩa là gồng mình lên để giành giật tất cả về cho mình. Đấy không gọi là anh cả, đấy là chủ chợ", ông Hưng nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch SSI, để duy trì vị thế trong giai đoạn mới, doanh nghiệp cần dựa trên 3 trụ cột gồm năng lực tài chính, chất lượng hoạt động và nền tảng công nghệ - những yếu tố mang tính nền tảng, thay vì các lợi thế ngắn hạn.
Nếu như câu chuyện tại SSI cho thấy yêu cầu về vai trò dẫn dắt thị trường, thì tại Vingroup, tâm điểm lại nằm ở những lựa chọn chiến lược mang tính dài hạn.
Tại đại hội, định hướng phát triển của VinFast tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn của cổ đông. Trả lời câu hỏi về khả năng phát triển xe hybrid, tỷ phú Phạm Nhật Vượng – Chủ tịch HĐQT Vingroup khẳng định doanh nghiệp vẫn đang nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm kéo dài quãng đường di chuyển cho xe điện, nhưng không bao gồm việc quay lại động cơ xăng.
"Tôi sẽ không bao giờ quay lại xe xăng", ông Vượng nói, đồng thời nhấn mạnh chiến lược kiên định theo đuổi xe điện và các giải pháp xanh.
Theo người đứng đầu Vingroup, trong 5-10 năm tới, VinFast đặt mục tiêu trở thành một trong những hãng xe điện hàng đầu thế giới, với lộ trình được triển khai "rất quyết liệt".
Ở một lát cắt khác, câu chuyện của Novaland lại cho thấy áp lực hiện thực hóa cam kết sau giai đoạn khó khăn.
Phát biểu tại đại hội, Chủ tịch Bùi Thành Nhơn thẳng thắn nhận trách nhiệm của người sáng lập trước những hạn chế của doanh nghiệp, đồng thời cam kết sẽ cùng ban lãnh đạo thực hiện dứt điểm các mục tiêu trong năm 2026. Đáng chú ý, ông nhấn mạnh việc khôi phục niềm tin thị trường không thể chỉ dừng ở lời nói, mà phải đến từ hành động và kết quả thực tế.
Từ những dẫn chứng nêu trên, có thể thấy một điểm chung rằng, nhà đầu tư không chỉ lắng nghe những gì doanh nghiệp nói, mà ngày càng quan tâm đến cách những cam kết đó được hiện thực hóa.
Dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Hoàng Dương - Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước nhìn nhận, trong bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam đang hướng tới các chuẩn mực cao hơn, chất lượng tổ chức và nội dung của Đại hội đồng cổ đông là một trong những tiêu chí phản ánh năng lực quản trị doanh nghiệp, đồng thời là yếu tố quan trọng góp phần xây dựng và duy trì niềm tin của nhà đầu tư.
Ông Dương cho biết, việc giám sát Đại hội đồng cổ đông hiện nay không chỉ được nhìn nhận ở riêng thời điểm diễn ra đại hội, mà nằm trong tổng thể hệ thống nghĩa vụ quản trị và công bố thông tin của doanh nghiệp đại chúng. Cơ quan quản lý theo dõi việc doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ công bố thông tin theo quy định pháp luật, từ tài liệu phục vụ đại hội, nghị quyết đại hội cho tới các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của cổ đông.
Dù chưa có cơ chế xếp hạng chính thức về chất lượng Đại hội đồng cổ đông, nhưng thị trường vẫn đang "chấm điểm" doanh nghiệp thông qua mức độ minh bạch và chất lượng quản trị được thể hiện tại các kỳ đại hội cổ đông.
