Ông Hồ Hữu Tuấn Hiếu – chuyên gia chiến lược đầu tư SSI Research – cho rằng phản ứng thận trọng của thị trường là dễ hiểu bởi bất động sản là ngành có ảnh hưởng lan tỏa lớn tới nhiều ngành kinh tế từ ngân hàng, vật liệu xây dựng cho tới tiêu dùng.
Ông cho rằng cần nhìn vấn đề theo góc độ dài hạn thay vì chỉ phản ứng với tâm lý ngắn hạn. So với Trung Quốc giai đoạn siết mạnh bất động sản năm 2016-2020, bối cảnh Việt Nam hiện nay khác biệt đáng kể.
Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ đô thị hóa mạnh, dân số trẻ và nhu cầu mua nhà thực còn lớn. Tỉ lệ đô thị hóa mới quanh 38%, thấp hơn nhiều so với mức gần 60% của Trung Quốc khi nước này bước vào giai đoạn dư cung.
Theo ông Hiếu, lực lượng mua nhà trong độ tuổi 30-40 tại Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao, tạo nền tảng cho nhu cầu ở thực tiếp tục mở rộng trong nhiều năm tới. Định hướng kiểm soát hiện nay chủ yếu nhằm hạn chế đầu cơ, điều tiết dòng vốn và đưa giá nhà quay về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.
Ông nhấn mạnh câu chuyện kiểm soát giá nhà hay hạn chế đầu cơ thực tế không phải vấn đề mới. Điểm đáng chú ý là song song với việc kiểm soát đầu cơ, cơ quan quản lý vẫn đang đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy nguồn cung. Năm 2025 nhiều dự án được tái khởi động sau thời gian dài đình trệ.
Cách tiếp cận của cơ quan quản lý cũng thay đổi theo hướng linh hoạt hơn, cho phép xử lý từng phần các vướng mắc pháp lý để dự án có thể triển khai sớm thay vì chờ hoàn tất toàn bộ thủ tục như trước.
Như vậy nhóm doanh nghiệp tập trung vào nhu cầu ở thực, phát triển dự án tại khu vực nội đô hoặc vùng ven các đô thị lớn có hạ tầng kết nối tốt vẫn còn dư địa tăng trưởng. Trong khi đó các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất xa trung tâm, phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ sẽ chịu áp lực lớn hơn khi chính sách kiểm soát ngày càng rõ nét.
Theo ông Hiếu, triển vọng của ngành bất động sản thời gian tới sẽ mang tính phân hóa mạnh thay vì tăng đồng loạt như các chu kỳ trước. Thay vì nhìn toàn ngành theo một xu hướng chung, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ doanh nghiệp và tập trung vào những đơn vị hưởng lợi từ nhu cầu ở thực cũng như quá trình mở rộng nguồn cung tại các đô thị lớn.
Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, bà Nguyễn Thị Thanh Nhàn, chuyên gia phân tích tại Công ty cổ phần đầu tư FinSuccess, cho biết trong ngắn hạn, nhóm cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng vẫn còn chịu áp lực điều chỉnh khi tâm lý thị trường đang nhạy cảm với các yếu tố như tín dụng, pháp lý dự án, siết chặt cơ chế mua bán nhằm ngăn hoạt động đầu cơ.
Tác động sẽ không đồng đều trên toàn ngành mà sẽ dẫn đến sự phân hóa mạnh. Nhóm doanh nghiệp có đòn bẩy cao, phụ thuộc trái phiếu và tồn kho lớn sẽ chịu rủi ro lớn nhất. Quý 2-2026 sẽ có khoảng 59.000 tỉ đồng trái phiếu, trong đó bất động sản chiếm 79%, gần 46.000 tỉ đồng. Năm 2026 có khoảng 120.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn.
Bên cạnh đó tồn kho bất động sản dân cư của hơn 70 doanh nghiệp niêm yết đã lên gần 430.000 tỉ đồng. Một số doanh nghiệp như Phát Đạt, Đất Xanh hay Novaland vẫn ghi nhận tỉ lệ tồn kho so với nợ vay ở mức cao.
Theo bà Nhàn, định hướng điều hành hiện nay không nhằm “bóp nghẹt” doanh nghiệp làm thật, mà tập trung kiểm soát đầu cơ. Mục tiêu nhằm giữ tỉ trọng tín dụng bất động sản quanh 25% tổng dư nợ, hướng vốn vào nhu cầu ở thực, minh bạch hóa dữ liệu thị trường theo Nghị định 357/2025 và ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.
Cổ phiếu các doanh nghiệp đầu ngành có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh và ít áp lực nợ vay sẽ ổn định sớm hơn khi tâm lý cân bằng trở lại. Ngoài ra mặt bằng định giá của các doanh nghiệp có nền tảng tốt đã về quanh trung bình 5 năm.
Theo bà, nhà đầu tư nên thận trọng trong ngắn hạn, tránh bắt đáy các mã đầu cơ giảm sâu, đồng thời chờ tín hiệu ổn định của dòng tiền để lựa chọn các cổ phiếu có nền tảng tài chính và dự án thực sự tốt.
Ngày 29-5, Đại học Kinh tế TP.HCM (UEH) tổ chức hội thảo "Thực thi Luật Đô thị đặc biệt: Lộ trình kiến tạo TP.HCM - đô thị thông minh, bền vững và Net-Zero", quy tụ nhiều chuyên gia và nhà hoạch định chính sách tham gia góp ý cho mô hình phát triển mới của TP.HCM.
Chia sẻ tại sự kiện, ông Nguyễn Anh Tuấn - Chủ tịch UBND xã Bình Mỹ, TP.HCM - cho rằng không phải mọi sáng kiến đều cần chờ đợi một cơ chế hoàn chỉnh hoặc sự thống nhất tuyệt đối ngay từ đầu.
Hiện nay nhiều mô hình tại địa phương dù nhận được sự đồng thuận từ người dân và doanh nghiệp nhưng vẫn gặp khó khăn do cách hiểu và áp dụng quy định khác nhau giữa các cấp quản lý.
"Nếu các sáng kiến đều bị chặn lại vì e ngại tranh cãi hoặc chưa đủ cơ sở hoàn thiện thì sẽ rất khó hình thành các mô hình đổi mới hiệu quả", ông Tuấn nói.
Chủ tịch UBND xã Bình Mỹ cho rằng cần thay đổi tư duy quản trị theo hướng giảm dần cơ chế "kiểm soát đầu vào", thay vào đó tập trung nhiều hơn vào hiệu quả cuối cùng của mô hình triển khai.
Khi được trao quyền chủ động hơn, địa phương không chỉ khai thác hiệu quả nguồn lực sẵn có mà còn có khả năng thu hút thêm nguồn lực xã hội thông qua các sáng kiến sáng tạo.
Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Thanh Hòa - Phó giám đốc Trung tâm Chuyển đổi số TP.HCM - cho biết thành phố đang đẩy mạnh thảo luận liên quan đến Luật Đô thị đặc biệt, trong đó có nhiều nội dung về phân quyền, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.
Theo ông Hòa, một trong những thay đổi lớn nhất là tư duy chuyển từ "ủy quyền" sang "phân quyền thực chất", cho phép địa phương có thêm không gian thử nghiệm trong quản trị đô thị.
Ở góc độ nghiên cứu, PGS.TS Trịnh Tú Anh - Viện trưởng Viện Đô thị thông minh và quản lý (ISCM), UEH - cho rằng một trong những thách thức lớn nhất của đổi mới sáng tạo đô thị hiện nay là sự "bập bênh" giữa nhu cầu thử nghiệm cái mới và các rủi ro về tài chính, tổ chức và thể chế.
Theo bà Tú Anh, trường đại học hiện không chỉ là nơi giảng dạy và nghiên cứu mà còn có thể trở thành trung tâm kết nối tri thức, đồng kiến tạo các giải pháp phát triển kinh tế - xã hội cho đô thị.
Bà dẫn ví dụ nhiều trường đại học trên thế giới như Viện Công nghệ Massachusetts (MIT) của Mỹ hay Đại học Aalto của Phần Lan hiện xem toàn bộ không gian quanh trường là hệ sinh thái thử nghiệm công nghệ và đổi mới sáng tạo.
Nhiều trường đại học tại TP.HCM như UEH hiện nằm trong các khu vực đô thị hóa mạnh, tập trung nhiều vấn đề về giao thông, môi trường và quản trị đô thị... Đây được xem là điều kiện thuận lợi để triển khai các mô hình thử nghiệm gắn với nhu cầu thực tế của thành phố.
Ngoài ra, môi trường đại học cũng quy tụ đội ngũ nghiên cứu, sinh viên cùng nhiều hoạt động học thuật, tạo điều kiện thuận lợi để thử nghiệm các giải pháp mới liên quan đến dữ liệu, công nghệ hay hành vi người dùng.
"Đây là nền tảng để các trường đại học trở thành một phần trong hệ sinh thái đổi mới sáng tạo của đô thị thay vì chỉ dừng lại ở vai trò đào tạo nguồn nhân lực", bà Tú Anh nhấn mạnh.
Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi thông báo về chương trình doanh nghiệp hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản.
Theo đó, liên quan đến chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản được giới thiệu trên các website và báo cáo của Tập đoàn Vingroup, Công ty cổ phần Vinhomes, Ngân hàng Nhà nước cho biết đã yêu cầu Vinhomes phải đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật khi triển khai các chương trình về giao dịch bất động sản.
Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp thực hiện đúng các quy định của Luật Các tổ chức tín dụng, Pháp lệnh Ngoại hối, Nghị định 24/2012 và pháp luật về kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhấn mạnh việc triển khai các chương trình cần tránh gây tác động bất lợi tới thị trường, doanh nghiệp và người dân, đồng thời không làm ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước.
Theo Ngân hàng Nhà nước, quan điểm nhất quán của Đảng và Chính phủ là khuyến khích chuyển đổi nguồn lực vàng trong dân phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, hạn chế tình trạng găm giữ vàng, chống vàng hóa nền kinh tế, ngăn ngừa đầu cơ và không sử dụng vàng như một phương tiện thanh toán.
Do đó, các hoạt động có liên quan đến vàng luôn được Ngân hàng Nhà nước quản lý, giám sát theo đúng quy định của pháp luật.
Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết mọi chương trình liên quan đến huy động vốn hoặc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán, trực tiếp hay gián tiếp, do bất kỳ tổ chức hoặc cá nhân nào triển khai đều phải bảo đảm tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định.
Cơ quan quản lý đồng thời khẳng định sẵn sàng hướng dẫn và hỗ trợ tối đa đối với các tổ chức, cá nhân có các sáng kiến mới thuộc phạm vi quản lý của Ngân hàng Nhà nước, qua đó góp phần phục vụ hiệu quả hoạt động sản xuất, kinh doanh và thúc đẩy phát triển kinh tế của đất nước.
Trước đó, bà Nguyễn Thu Hằng, Tổng giám đốc Vinhomes, khẳng định chương trình chỉ được triển khai sau khi đã nghiên cứu rất kỹ tính khả thi của các nguồn lực, tuân thủ chặt chẽ các quy định về pháp lý và đặc biệt là có đầy đủ phương án quản trị rủi ro.
"Riêng với giá vàng, chúng tôi đã mua bảo hiểm giá vàng để chia sẻ rủi ro, ứng phó kịch bản giá cả biến động trong tương lai. Vì vậy, dù giá vàng có tăng nóng tới đâu, khi đáo hạn, Vinhomes cũng không thể sập và khách hàng tất nhiên sẽ vẫn được hoàn trả toàn vẹn giá trị vàng đã chuyển đổi kèm 2% lợi tức mỗi năm đúng như cam kết", bà Hằng nói.
Nhiều ý kiến lo ngại việc 5 năm qua, giá vàng đã tăng dựng đứng khoảng 3 lần. Nếu khi đáo hạn, giá vàng đã tăng phi mã vượt quá khả năng của chính các đơn vị bảo hiểm thì sẽ ra sao? Trả lời vấn đề này, bà Hằng thẳng thắn cho biết lo lắng trên luôn đúng cho mọi mặt hàng, nhưng không nên lo lắng thái quá.
"Ở góc độ quốc tế, các tổ chức phân tích uy tín đều nhận định giá vàng hiện đã ở vùng rất cao, sau khi hội tụ đủ các yếu tố gây tăng giá đỉnh điểm như chiến tranh, bất ổn toàn cầu… Ở trong nước, Chính phủ cũng có nhiều giải pháp điều tiết, bình ổn thị trường vàng hiệu quả. Khả năng xuất hiện chu kỳ vàng tăng phi mã kéo dài như vừa rồi là không nhiều", bà Hằng khẳng định.
Tổng giám đốc Vinhomes cũng cho biết các đơn vị nhận bảo hiểm giá vàng cho doanh nghiệp đều là tổ chức lớn, có năng lực phân tích và quản trị rủi ro chuyên nghiệp. Theo bà, nếu không đánh giá được khả năng kiểm soát rủi ro, các đơn vị này sẽ không tham gia chương trình.
Đối với nguy cơ lượng khách hàng tham gia quá lớn và đòi hoàn trả vàng cùng lúc khi đáo hạn, bà Hằng khẳng định Vinhomes có cơ sở để đảm bảo sẽ thu xếp đủ lượng vàng vật chất hoàn trả cho khách hàng. Các công ty vàng bạc cam kết đảm bảo nguồn cung tới đâu, doanh nghiệp mới triển khai chương trình tới đó, không mở rộng vượt quá khả năng kiểm soát rủi ro.
Nhận định với CNBC, ông Jeff Currie - Giám đốc chiến lược tại Tập đoàn đầu tư Carlyle Group (Mỹ), đồng thời là Đồng chủ tịch công ty công nghệ tài chính và hạ tầng giao dịch hàng hóa Abaxx Markets - cho rằng châu Á hiện gần chạm “mức vận hành tối thiểu”, tức nguồn cung chỉ còn đủ để duy trì hoạt động bình thường của hệ thống năng lượng.
“Tôi cho rằng châu Á đã tới ngưỡng. Châu Âu còn khoảng một tháng nữa, còn Mỹ có thể bắt đầu đối mặt vấn đề này từ tháng 7”, ông nói với báo chí.
Theo ông Currie, bức tranh tồn kho dầu toàn cầu hiện nay có thể gây hiểu nhầm. Dù dữ liệu cho thấy lượng dầu dự trữ vẫn còn lớn, phần đáng kể trong số đó thực chất là lượng tối thiểu bắt buộc để duy trì an toàn cho các đường ống, kho chứa và hệ thống vận hành. Phần dầu thực sự có thể đưa ra lưu thông trên thị trường hiện không còn nhiều.
Chuyên gia này cũng cho biết châu Âu hiện vẫn duy trì được nguồn cung nhờ các lô dầu từ Kho Dự trữ Dầu chiến lược Mỹ (SPR). Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp ngắn hạn và khó kéo dài lâu hơn. Dữ liệu từ Kpler cho thấy phần lớn dầu từ SPR gần đây được chuyển tới Tây Bắc Âu, Địa Trung Hải và khu vực Balkan.
Trong khi đó, Cơ quan Năng lượng Quốc tế (IEA) cho biết nguồn cung dầu toàn cầu trong tháng 4 tiếp tục giảm thêm 1,8 triệu thùng/ngày, xuống còn 95,1 triệu thùng/ngày.
Tính từ tháng 2, tổng mức sụt giảm đã lên tới 12,8 triệu thùng/ngày. Lượng tồn kho dầu quan sát được cũng giảm mạnh, mất 129 triệu thùng trong tháng 3 và tiếp tục giảm thêm 117 triệu thùng trong tháng 4.
IEA dự báo sản lượng lọc dầu toàn cầu trong quý II/2026 có thể giảm mạnh 4,5 triệu thùng/ngày, xuống còn 78,7 triệu thùng/ngày. Cơ quan này cảnh báo thị trường có nguy cơ rơi vào tình trạng thiếu cung nghiêm trọng trong mùa hè - giai đoạn nhu cầu tiêu thụ năng lượng tăng cao - đặc biệt nếu xuất khẩu dầu từ Trung Đông không sớm phục hồi và tồn kho tiếp tục suy giảm.
“Chúng ta có thể bước vào "vùng đỏ" trong tháng 7 hoặc tháng 8 nếu tình hình không cải thiện”, Giám đốc IEA Fatih Birol cảnh báo tuần trước.
Châu Á được đánh giá là khu vực chịu rủi ro lớn nhất do phụ thuộc nặng nề vào nguồn dầu đi qua eo biển Hormuz - tuyến hàng hải vận chuyển khoảng 80% lượng dầu nhập khẩu của khu vực. Trước nguy cơ đứt gãy nguồn cung, nhiều quốc gia đã bắt đầu tìm kiếm nguồn thay thế và tăng cường dự trữ.
Tại Ấn Độ, sản lượng lọc dầu thô tháng 4 giảm 8,9% so với tháng trước, còn 5,23 triệu thùng/ngày. Các nhà máy lọc dầu nước này đang đẩy mạnh nhập dầu từ Mỹ Latinh và châu Phi, đồng thời duy trì nguồn cung từ Nga nhằm giảm phụ thuộc vào Trung Đông.
Philippines cũng chuyển hướng sang nguồn dầu từ Mỹ, Canada, Colombia và Argentina. Theo Kpler, một lô dầu thô 616.000 thùng từ SPR của Mỹ hiện đang trên đường tới Philippines - đánh dấu chuyến dầu dự trữ khẩn cấp đầu tiên của Mỹ tới châu Á kể từ tháng 11/2022.
Pakistan - quốc gia phụ thuộc khoảng 90% nguồn cung dầu khí đi qua eo biển Hormuz - đang lên kế hoạch yêu cầu các nhà máy lọc dầu duy trì lượng dầu thô đủ dùng trong 15 ngày, trong khi các công ty phân phối phải dự trữ lượng nhiên liệu thành phẩm đủ cho 30 ngày. Chính phủ nước này đồng thời xúc tiến xây dựng kho dự trữ dầu chiến lược.
Theo các chuyên gia, việc khôi phục hoàn toàn dòng chảy năng lượng qua eo biển Hormuz vẫn là giải pháp then chốt để ổn định thị trường dầu toàn cầu. So với trước thời điểm xung đột bùng phát, sản lượng dầu từ các quốc gia vùng Vịnh đã giảm khoảng 14,4 triệu thùng/ngày.
IEA dự báo nếu hoạt động vận chuyển qua Hormuz dần được nối lại từ tháng 6, nguồn cung dầu toàn cầu năm nay có thể đạt trung bình 102,2 triệu thùng/ngày, song vẫn thấp hơn khoảng 3,9 triệu thùng/ngày so với năm ngoái.
